上海房產律師發現多地區已嚴禁炒作學區房

　　“我們現在開區域會都會強調嚴禁宣傳‘學區房’屬性，帶看時如果客戶詢問，可以介紹房屋周邊的學校分布情況，但是不能以‘學區房’名義賣房，這次嚴打比往年更嚴厲。”7月7日，西城區一名房屋中介這樣告訴時代周報記者，在政策督導之下，學區房的宣傳之聲日漸勢弱。

　　7月4日，北京市西城區房管局組織轄區內鏈家、我愛我家（000560.SZ）、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，并部署了三“不”要求：不得以學區房為賣點發布房源；不接受價格明顯高于市場價格的委托；不得參與炒作學區房的任何活動。

　　僅時隔兩天，7月6日下午，北京市西城區房管局又發布《關于我愛我家員工發布煽動性信息的情況通報》，該《通報》指出，北京我愛我家房地產經紀有限公司2名員工，針對西城區教改政策發布煽動性信息引發群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。并對北京我愛我家房地產經紀有限公司立案調查，責令公司對涉事門店停業整頓對涉事員工嚴肅處理，并在公司內部立即開展自查自糾。

　　重拳之下，7月7日，時代周報記者聯系我愛我家詢問關于此事件的處理意見。我愛我家相關負責人表示正在了解情況，然而截至發稿仍未得到相關回復。

　　隨后，記者以買房人身份走訪多家房屋中介公司發現，大中型中介公司中已鮮有對學區房的過度宣傳，但是對于房屋學區屬性的暗示性宣傳卻沒有停止。

　　中介：談“學區”不談“學區房”

　　肖晨（化名）是西城區的一名房屋中介，從業近5年，據他介紹，學區房買賣一直是他的主要業績來源，“西城區的學校會好于其他片區，目前德勝、金融街、月壇學位緊張，但是廣外學區、展覽路學區名額都還比較充裕。”

　　肖晨告訴記者，西城區的房屋目前除了五十年代的平房，基本都是90年代建成的“老破小”。放棄城郊的優質商品房不買，反而擠進二環里的老小區，客戶看中的便是“學區”，這仍然是硬實力，也是買房、賣房的最大噱頭。

　　據他介紹，雖然現在不會明確對學區房進行宣傳，但是西城看房客戶的學區目的性很強，他會針對“學區”為客戶提供咨詢。

　　記者走訪過程中發現，營銷話術轉變的公司不止一家，“學區房宣傳是紅線，但是學區咨詢是可以的，因為我們常年負責這個片區，每個學校的情況都很熟悉。”

　　多名中介告訴記者，他們會幫助客戶對比區內的教學資源情況，“為客戶出出主意”。

　　但是當記者問及，這種處理會不會被查處時，肖晨短暫沉默后說：“學區銷售的業績還是很可觀的，怎么既能保住業績又能繞開紅線其實是看話術，看你怎么把話說出來了。”

　　顯然目前的政策重拳，讓中介們認識到問題所在，但是在利益面前，仍有人想投機取巧。

　　政策+重罰，組合拳多次出擊

　　事實上，近年來北京市已對學區房炒作進行多次管理。

　　以西城為例，當地去年5月已明確表示，當年“731”之后購房、落戶人群將被多校劃片。但文件出臺后，大批家長爭搶購買西城學區房，當地二手房住宅交易量出現劇增，呈現典型“末班車效應”。

　　中原地產數據顯示，2020年5月至7月，西城區二手房住宅交易量分別達到1617套、1896套和1070套。而在此前，西城二手住宅單月成交量穩定在500套左右，進入當年8月后，西城二手房成交回落至單月600套左右。

　　成交量猛增之外，西城區的房價也一度被搶“學區房”的家長們推到天花板，據金融街片區房屋中介介紹，當時金融街片區甚至出現24萬/平方米的天價“老破小”。

　　伴隨著量價齊升，北京市住建委執法部門隨即聯合各區住建房管執法部門嚴查炒作“學區房”等多種房地產行業亂象，此次排查中21家房地產經紀機構被查處。

　　今年以來，在疫情影響逐步解除之后，北京房地產市場出現明顯回暖，起帶頭作用的便是學區房。年初，有媒體報道“蜂鳥家園一年跳漲200萬”“華清嘉園成交價比掛牌價高出100萬”，隨之而來的是中關村等學區房源量不斷增長，帶看量也隨之水漲船高。

　　對此，北京市住建委針對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等學區集中地區再次進行排查，責令我愛我家黃寺大街第四分公司、海淀第十二分公司， 21世紀不動產盛暉嘉園店等6家涉嫌存在炒作學區房的門店暫停營業整改。

　　目前，記者在房源軟件上搜索“學區”“學區房”等相關字眼，已經沒有相關顯示。隨后又搜索“德勝”“金融街”等關鍵字，不過也無法從展示房源中看出對口學校等相關“學區”類信息。

　　此次走訪中，有中介人員告訴記者，目前他們已經下架了掛牌報價超出18萬元/平方米的房源。時代周報記者隨后搜索發現，鏈家、我愛我家、麥田等大中型中介公司網站上均已不再顯示超18萬元/平方米的房源。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次嚴查，要求中介不得參與炒作學區房的任何活動，更加規范了中介機構的操作行為，有助于進一步強調政策基調，真正促進房地產市場的健康發展。他認為，學區房的高價炒作，風險極高。隨著教育資源的均衡化，此類老破小確實有降價的現象，后續也是需要進行嚴管的領域。

　　根據《全市房地產領域突出問題專項整治行動方案》相關規定，房地產中介機構不得進行以“學區、學區房、學區名額、中高考升學率、中高考狀元”等信息推廣房源，炒作房價行為等。

　　早在4月5日，合肥就發布“新政八條”，其中明確“同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位”。

　　同時，“暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房”。

　　合肥正在有力打壓炒作學區房的風頭，借助學區房炒作的投資客，要涼涼了。

　　北京：多校劃片

　　近日，北京市西城區明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

　　最近，不少北京西城幼升小的學生家長，陸續接到了調劑電話。部分擁有學區房的北京西城區居民小孩入學被調劑到外區、西城區頂級學區房一天降價數十萬的新聞受到廣泛熱議。

　　那些為了孩子入學，在去年7月31日后斥資買下德勝、月壇和金融街片區學區房的家長們，他們按照要求登錄西城區教育考試中心官網，在登記意向學校時，卻意外發現原本可以進的“牛小”(優質小學)，基本都沒有了。

　　其實，這部分西城區家長并不“冤”，因為早在去年4月，西城區就推出學區房入學政策，規定自2020年7月31日后新購房家庭子女上小學不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

　　不過，這一政策并沒有嚇退家長們，觀望一陣后相關區域學區房價格不降反漲了20%，新購入學區房家長們賭的是政策不會真正執行。

　　有專家分析指出，去年西城區731政策出來后，過去為了獲得較好的入學名額，一些購房者會選擇購買小戶型的學區房，這也造成了這類學區房出現了價格炒作的亂象。

　　而這次西城區的入學政策也體現了當前學區改革的重要導向，通過限制學位和隨機分配學區的方式，客觀上為學區房降溫。

　　上海：名額分配綜合素質錄取

　　今年3月中旬，上海發布學區新政，“名額分配綜合素質錄取”，導致學區房一夜跳水。跌價最多的房子，僅24小時價格就蒸發了60萬。

　　“名額分配綜合素質錄取”的核心，是將頭部高中的招生名額強制性地分配給初中各校。

　　頭部高中超過一半的指標被分配出去，這意味著，從優質初中考進優質高中的的名額減少了，而從普通初中進入優質高中的名額增加了。

　　實際上，此舉就是將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優化，通過名額分配方式，使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會。

　　換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個初中后續可以享受更多的報考優質高中機會，進而使得初中各校的生源更加均衡。

　　南京：嚴控名校分校

　　南京今年曾發布新政：嚴控名校分校。對名校分校進行嚴控，控量、控質，優化配置，主要有：

　　到2025年，主城六區90%以上的學校都將歸納在集團化辦學中，其他區覆蓋率在50%以上，統一管理；

　　嚴格集團化審批管理，跨區跨市辦學有限定，名校分校不是想做就能做；

　　控制辦學規模，納入集團化辦學管理的學校總數原則上不超過10所，鼓勵二次孵化；

　　每年集團教師區內區外交流比例有硬性限定。

　　總之，統一化、集中化、區域化、合理化，不讓名校分校滿天飛，給所謂名校分校新學區房降降溫。

　　重慶：對學區房炒作實行管控

　　3月30日，重慶市市場監督管理局發布《商品房銷售不得與入學資格掛鉤的宣傳提示》，對學區房炒作實行管控，劍指重慶部分在售樓盤打著 "學區房"、"學位房" 等相關噱頭營銷。

　　《提示》中明確指出，不得在商品房銷售及二手房買賣廣告中使用中小學名稱，以及使用 " 名校 "、" 學位房 "、" 學府房 "、" 指標房 " 等違反義務教育公平原則的相關詞語。

　　房企和地產中介機構置業顧問不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學，也不得以書面或口頭形式承諾中小學入學資格。

　　成都：整治學區房虛假違法廣告

　　5月19日，成都市教育局聯合成都市住房和城鄉建設局、成都市市場監督管理局印發了《關于開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作的通知》，明確2021年5-6月，全市開展學區房等虛假違法廣告專項整治工作。

　　《通知》指出，專項整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產開發企業、房地產中介機構、房源信息發布平臺、網絡媒體等市場主體的以下三種行為：

　　以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學的；

　　在廣告或其他形式的宣傳中使用學位房、學區房、學府房、名校配套等引發購房者對特定中小學入學資格產生誤解的；

　　以書面或口頭形式承諾特定中小學入學資格的。

　　廈門：重點整治利用“學區房”概念炒作現象

　　4月16日，廈門市住房保障和房屋管理局等十部門印發《廈門市整治二手房市場專項行動工作方案》。

　　其中重點整治的內容之一是：通過制造、散布虛假信息，或利用“學區房”“拆遷房”等概念炒作，哄抬房價，推動房價過高上漲。