上海房屋租賃律師講轉(zhuǎn)租商鋪后房東有權(quán)收回嗎

　　案例：

　　2012年，乙公司向甲公司整租了多間門面商鋪，雙方約定租期十二年，如果沒(méi)有向甲公司書面?zhèn)浒福夜静荒苌米赞D(zhuǎn)租。

　　在2021年前，甲公司同意了乙公司的2個(gè)轉(zhuǎn)租。2月，因?yàn)楣ぷ魅藛T的疏忽沒(méi)有給轉(zhuǎn)租給小吳的2套商鋪向甲公司提供書面?zhèn)浒浮?/p>

　　3月，因?yàn)橐夜竞芫脹](méi)有交租金，甲公司要求乙公司騰房，這時(shí)，發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的小吳轉(zhuǎn)租的商鋪。

　　甲公司向法院起訴，稱乙公司未經(jīng)同意將商鋪轉(zhuǎn)租小吳，要求小吳騰房。

　　那么，小吳應(yīng)當(dāng)騰房嗎？

　　律師說(shuō)法：

　　房屋租賃是一個(gè)雙向選擇行為，而轉(zhuǎn)租相當(dāng)租客處分房東財(cái)產(chǎn)的行為，如果下一任租客不能達(dá)到房東的要求，即使下一任租客在房屋使用過(guò)程中沒(méi)有造成損失，轉(zhuǎn)租行為仍損害了房東的權(quán)益。

　　本案中，小吳和乙公司的轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)甲公司同意，違反了合同約定，甲公司可以解除合同。此外，甲公司在得知轉(zhuǎn)租事宜6個(gè)月內(nèi)起訴，屬于提出異議，小吳應(yīng)當(dāng)騰房。

　　律師建議：

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房東同意。未經(jīng)房東同意，房東可以隨時(shí)解除合同，要求二房東承擔(dān)違約責(zé)任，下一任租客對(duì)房屋造成損失的，可以要求二房東恢復(fù)原狀或賠償損失。

　　簽訂租房合同時(shí)，要注意審查房屋的實(shí)際所有權(quán)人，如果出租人不是房東而是其他人，需要了解房東對(duì)此次租賃行為是否知情，是代理關(guān)系還是轉(zhuǎn)租行為，查看相關(guān)材料是否齊備。

　　如果是轉(zhuǎn)租，則要了解房屋產(chǎn)權(quán)人與其承租人的租賃合同中有關(guān)轉(zhuǎn)租的條款是如何約定的，如是否需要書面同意等，注意完善相關(guān)手續(xù)，避免承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　法律規(guī)定：

　　民法典第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

　　商鋪轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

　　提示風(fēng)險(xiǎn)一、房屋出租人可以解除房屋租賃合同。

　　房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人轉(zhuǎn)租房屋的，必須得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有權(quán)解除房屋租賃合同。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“ 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同，而不是承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，但是因?yàn)樽赓U合同的解除，“皮之不存 毛將焉附”，轉(zhuǎn)租合同也就無(wú)法繼承履行下去。

　　提示風(fēng)險(xiǎn)二：出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪的，次承租人只能立即歸還占用的房屋。

　　房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認(rèn)無(wú)效以后，次承租人應(yīng)該歸還占用的房屋，至于向承租人(轉(zhuǎn)租合同的出租人)交付的租金、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)只能向承租人索要，而不能要求出租人歸還，一旦承租人人去樓空、杳無(wú)音訊，恐怕已經(jīng)支付的租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)要落空了。

　　提示風(fēng)險(xiǎn)三：次承租人對(duì)商鋪或店面的裝修應(yīng)當(dāng)拆除，而不能折價(jià)給出租人。

　　在商鋪?zhàn)赓U中，租賃方往往要對(duì)商鋪進(jìn)行重新裝修或改造，如果轉(zhuǎn)租是獲得出租人同意的，而且獲得其裝修或改造的同意意見(jiàn)的，在房屋租賃合同終止或解除時(shí)候，雙方按照約定對(duì)裝修物可以折價(jià)歸出租方所有，租賃方可以獲得相當(dāng)于裝修物折舊后的價(jià)款，但在非法轉(zhuǎn)租中，次承租人的這些權(quán)利都不再具備，一旦出租人不同意轉(zhuǎn)租，次承租人必須將裝修拆除并且回復(fù)房屋原貌，由此產(chǎn)生的損失只能自己承擔(dān)。

　　房屋轉(zhuǎn)租合法嗎

　　房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，包括以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租是否合法，要看具體情況，一般來(lái)說(shuō)，房屋轉(zhuǎn)租合法須符合以下兩個(gè)必要條件：

　　1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無(wú)效。

　　2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。

　　商鋪轉(zhuǎn)租的時(shí)候要重視使用年限或者是購(gòu)買年限的問(wèn)題，而且也需要看具體的地理位置以及價(jià)格等方面，這些問(wèn)題對(duì)于選擇適合的商鋪來(lái)說(shuō)都有很好的價(jià)值。商鋪轉(zhuǎn)租的注意事項(xiàng)包括很多方面的內(nèi)容，比如說(shuō)要確認(rèn)商鋪的用電量和煤氣等方面是否合格，還有每年的租金的調(diào)整等方面都有一定的參考。