案情簡介

　　犯罪嫌疑人劉某是廣州市花都區(qū)某村村民。2012年9月，他與同村人員杜某簽訂了《房屋租賃合同》。合同規(guī)定，杜某以175萬元的價(jià)格將其宅基地的房屋出租給劉某，租賃期限為70年。劉享有加工、改造、租賃、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。兩人以租售的方式將該地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉。幾個(gè)月后，劉找到了來自四川的吳，并以235萬元的價(jià)格將該地塊轉(zhuǎn)讓給了吳，從中獲利60萬元。吳某取得該地塊后，拆除了上原有的一層建筑，重建了六層半的建筑，并以小產(chǎn)權(quán)的名義出租出售。后來，被花都區(qū)國土資源和規(guī)劃局查處，并將此案移交花都區(qū)公安局。2018年3月6日，犯罪嫌疑人劉、杜被捕。

　　經(jīng)審查，檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為宅基地所有權(quán)為集體所有，宅基地使用權(quán)為具有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格有關(guān)，只能在同一村集體成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓。在這種情況下，雖然杜將土地轉(zhuǎn)讓給劉的行為違反了法律的明確規(guī)定，如一戶一戶，面積超標(biāo)，但杜和劉是同一個(gè)村莊的村民，因此他們的行為不構(gòu)成犯罪。劉以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，將村土地轉(zhuǎn)賣給外國戶籍的吳。他的行為違反了《中華人民共和國刑法》第二百二十八條的規(guī)定，涉嫌構(gòu)成非法轉(zhuǎn)售土地使用權(quán)罪，決定批準(zhǔn)逮捕劉。

　　檢察機(jī)關(guān)進(jìn)一步分析：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價(jià)值飆升，城市化進(jìn)程的加快也提高了農(nóng)村宅基地的閑置率，宅基地轉(zhuǎn)讓不時(shí)發(fā)生。

        楊浦房產(chǎn)糾紛律師這里提醒：宅基地不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)憲法第十條的規(guī)定，宅基地屬于集體所有權(quán)，其所有權(quán)屬于集體。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民占有和使用自有房屋的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，即只有集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才享有集體土地的使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員侵犯了集體的公共利益和他人的合法權(quán)益。《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式主要體現(xiàn)在農(nóng)民轉(zhuǎn)讓他們在宅基地上建造的房屋法》的原則，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上建造的自有房屋，不可避免地導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的共同處罰。根據(jù)受讓人的不同，集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，可以認(rèn)定為有效；非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，違反土地管理等法律法規(guī)。根據(jù)《刑法》第二百二十八條的規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役。
 

　　事實(shí)上，最高法院類似問題的答復(fù):不宜定罪！

　　楊浦房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)法條：

　　《土地管理法》第八條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

　　《刑法》第二百二十八條　以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。

　　最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》法釋〔2000〕14號）第一條 以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)嚴(yán)重”，依照刑法第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰：

　　（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的；

　　（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的；

　　（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地二十畝以上的；

　　（四）非法獲利五十萬元以上的；

　　（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣上地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。