隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的房屋買賣糾紛出現(xiàn)，上海房屋糾紛律師對于房屋買賣糾紛有哪些解決方式呢？

　　解決方式

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對購房者和開發(fā)商來講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)省力又省錢。

　　2、調(diào)解

　　這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房屋買賣糾紛的當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。

　　3、仲裁

　　仲裁是指買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決，以解決糾紛。仲裁解決是終局的，對雙方當(dāng)事人都有約束力，不存在當(dāng)事人上訴的問題，加上仲裁簡單、靈活，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時(shí)費(fèi)用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來解決糾紛。

　　4、訴訟

　　訴訟是指買賣雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經(jīng)過審理后，就雙方之間的糾紛作出解決。由于我國實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人對一審法院作出的判決不服的，可以向上一級人民法院上訴。

　　九個(gè)房屋買賣糾紛的典型案例

　　案例一：以炒房為目的的房屋買賣合同不成立

　　2018年2月，邵某與鄭某在某中介公司居間下簽訂了房屋買賣居間合同，合同約定由鄭某購買邵某的房屋，并約定鄭某可指定任意人為買方并過戶到其名下，以避契稅。收到鄭某支付的首付款后，邵某以無法確定房屋實(shí)際買受人、付款時(shí)間為由，要求解除合同。鄭某訴至法院，要求邵某返還購房款，賠償損失。法院經(jīng)過審理后認(rèn)為鄭某屬于職業(yè)炒房人，并沒有真實(shí)的購買房屋的意思表示，而是通過把合同約定的條款指定任意人為買方過戶的方式來居間牟利，最終法院判決駁回了鄭某要求邵某賠償損失的請求。
 

　　案例二：以騙貸為目的，簽訂的房屋買賣合同無效

　　2019年6月17日，王某和李某簽訂存量房買賣契約，約定李某購買房屋并辦理銀行貸款。6月25日購房人李某出具承諾書。內(nèi)容為因經(jīng)營急需資金，向王某求借涉案房屋一套，通過過戶方式取得資金。該房屋雖然過戶，但并非雙方真實(shí)買賣交易，而是暫借，李某保證五年內(nèi)還清房貸并將房屋過戶至王某名下。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為，買賣雙方通過簽訂合同辦理房屋買賣手續(xù)，達(dá)到騙取銀行貸款的目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，認(rèn)定房屋買賣合同無效。

　　案例三：無權(quán)處分，不影響合同的效力，買方未盡審查義務(wù)，也應(yīng)自行承擔(dān)部分損失

　　錢某與李某2018年12月簽訂房屋買賣合同一份，約定錢某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣方處僅有錢某一方的簽名，買房人要求錢某與妻子林某共同協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，遭到拒絕后，李某起訴到法院要求解除合同，并由錢某來承擔(dān)違約責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出賣人無權(quán)處分房屋，不影響房屋買賣合同的效力。因此，本案中錢某與李某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。但因?yàn)榉课莸墓灿腥肆帜尘芙^協(xié)助辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由出賣人錢某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但是購房人李某在購房時(shí)明知涉案房屋為錢某與林某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未要求錢某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對合同無法履行也存在一定的過錯(cuò)，據(jù)此法院判決由錢某承擔(dān)主要責(zé)任，賠償大部分損失，李某也應(yīng)當(dāng)自行負(fù)擔(dān)部分損失。

　　案例四：賣方擅自要求漲價(jià)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　2018年1月，張某與黃某簽訂房屋買賣定金合同，約定張某將自己名下的房屋以一百萬元的價(jià)格賣給黃某，如有一方違約，應(yīng)向守約方支付房屋價(jià)款的5%作為違約金。合同簽訂后，黃某向張某支付了首付款，并要求辦理房屋過戶手續(xù)。但出賣人張某提出因房屋快速上漲，要求黃某按照市場價(jià)格支付房屋的差價(jià)，否則拒絕過戶。因雙方協(xié)商未果，黃某訴至法院要求解除合同，退還首付款，并要求張某賠償損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守合同約定。張某擅自要求漲價(jià)并拒絕履行過戶，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，經(jīng)評估后的市場價(jià)值與合同約定的房價(jià)差價(jià)已經(jīng)超過了合同約定的房款的5%的違約金的數(shù)額，黃某要求張某賠付實(shí)際損失具有相應(yīng)的依據(jù)，最終法院判決解除雙方的房屋買賣合同，由張某返還黃某首付款，并且賠付差價(jià)損失。

　　案例五：出賣人一房二賣，先取得權(quán)屬登記買受人的權(quán)利并不當(dāng)然優(yōu)先保護(hù)

　　毛某于2018年取得一套拆遷安置房。當(dāng)年10月，毛某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款并裝修入住后，毛某因結(jié)欠王某的到期債務(wù)未歸還，遂約定以該套安置房來抵償債務(wù)，并且將房屋的權(quán)屬登記辦理到了債權(quán)人王某的名下。王某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，以產(chǎn)權(quán)人身份起訴，要求已經(jīng)付清房款并且實(shí)際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案起訴，要求確認(rèn)王某與毛某簽訂的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出賣人一房二賣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩份房屋買賣合同均有效。取得權(quán)屬登記人的權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。但本案中毛某與王某名為房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)為以房抵債，王某雖然取得了權(quán)屬登記，但是王某明知房屋已經(jīng)出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買賣合同，惡意明顯，而王某陳述在簽訂合同時(shí)未到現(xiàn)場查看房屋的情況，并不了解已經(jīng)有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據(jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則，應(yīng)當(dāng)推定王某對房屋已經(jīng)有趙某購買，并且占有使用的事實(shí)為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同，屬于惡意串通，損害第三人趙某的利益。根據(jù)《民法典》第505條的規(guī)定，法院判決王某與毛某的房屋買賣合同無效，已經(jīng)支付房款并且裝修入住的趙某的合同權(quán)利應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)。

　　案例六：限貸政策實(shí)施，買方并不必然有權(quán)解約

　　本案中，張某為購買房屋與房產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項(xiàng)通過銀行貸款方式支付。合同同時(shí)約定，如張某申請貸款額度與銀行批準(zhǔn)額度產(chǎn)生差額，無論何種原因，張某應(yīng)當(dāng)在簽署正式買賣合同起30日內(nèi)自籌資金補(bǔ)足差額。認(rèn)購書簽訂后，銀行出臺限貸政策，貸款買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。法院經(jīng)過審理認(rèn)為，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?0%，但是，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補(bǔ)足，因此張某要求解除認(rèn)購書和退還保證金的訴訟請求不予支持。

　　案例七：開發(fā)商免于履行交房通知義務(wù)的格式條款無效

　　李某向房產(chǎn)公司購買商品房一套，合同約定房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2018年5月20日前通知李某辦理房屋交接手續(xù)。在合同約定的交房日到期后，房產(chǎn)公司遲遲未能通知李某接收房屋，買房人李某遂訴至法院，要求房產(chǎn)公司交付房屋，承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。房產(chǎn)公司認(rèn)為，根據(jù)雙方合同的補(bǔ)充條款約定，交房期限屆滿，買房人仍未收到書面收房通知的，應(yīng)自行索取，房產(chǎn)公司認(rèn)為可以不履行交房的通知義務(wù)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該商品房買賣合同的補(bǔ)充條款，屬于免除了賣方及開發(fā)商通知買房收房的義務(wù)的格式條款，屬于減免出賣方責(zé)任，加重買受方責(zé)任，因此該條款應(yīng)認(rèn)定為無效。據(jù)此，開發(fā)商仍應(yīng)向購房人承擔(dān)延時(shí)交房的違約責(zé)任。

　　案例八：中介公司存在重大過失，導(dǎo)致合同無法按約履行的，無權(quán)要求承擔(dān)居間費(fèi)

　　本案中，出賣方王某與買房人沈某在2018年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，合同約定，雙方簽訂本合同后，中介即為成功，居間方收取2%作為傭金，其中買房人支付百分之一，賣房人支付百分之一，后出賣方王某的妻子不同意賣房，導(dǎo)致居間合同無法繼續(xù)履行。因此買房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的傭金。中介公司訴至法院，要求沈某支付居間費(fèi)。在訴訟過程中，中介公司明確知曉該房屋屬于出賣人王某與配偶共同財(cái)產(chǎn)，但是認(rèn)為王某個(gè)人簽訂合同沒有問題。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司作為房地產(chǎn)的專業(yè)居間方，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)合同訂立的事項(xiàng)向委托人如實(shí)披露和報(bào)告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，損害了委托人的利益，因此中介方無權(quán)主張合同約定的傭金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務(wù)費(fèi)用，最終判決是由買房人酌情支付勞務(wù)費(fèi)。

　　案例九：產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U合同的履行受多數(shù)人意志約束

　　本案中，2018年甲房產(chǎn)公司與乙品牌公司簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，約定由甲公司委托乙公司統(tǒng)一招呼。2019年，張某與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定張某將購買的商鋪出租給乙公司用于統(tǒng)一經(jīng)營管理。合同到期后，購買同一商戶的其他多數(shù)業(yè)主希望甲公司仍然繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至法院。法院審理后認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)決定了市場必須經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局、經(jīng)營管理后才能產(chǎn)生收益，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他多數(shù)業(yè)主的整體意志的限制，據(jù)此，法院駁回了訴訟請求。在本案中，當(dāng)個(gè)人利益與整體利益發(fā)生沖突的時(shí)候，更多的需要從商場經(jīng)營的整體情況考慮，為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。上海房屋糾紛律師