在購房過程中，許多購房者被開發商的“買房送面積”活動所吸引。然而，這種看似誘人的優惠背后隱藏著許多法律風險。作為上海房產律師，我將從多個角度詳細分析這些風險并給出防范建議。

　　### 一、贈送面積的來源及合法性

　　首先，我們需要明確贈送面積的來源及其合法性。一般來說，贈送面積分為以下幾種情況：

　　1. **合法贈送**：開發商將實際建筑面積大于產權證登記面積的部分作為贈送面積。這類贈送是合法的，但前提是開發商必須補交土地出讓金及相關稅費，否則無法寫入房產證。

　　2. **非法贈送**：開發商擅自改變規劃設計，通過違規搭建等方式增加的面積。這類贈送面積屬于違章建筑，存在被強拆的風險，且無法辦理產權證。

　　3. **公攤面積贈送**：開發商將本應屬于全體業主共有的面積（如頂層露臺、地下室等）贈送給特定住戶。這種行為損害了其他業主的利益，屬于無效行為。

　　### 二、買房送面積的法律風險

　　#### 1. 產權風險

　　- **無法辦理產權證**：非法贈送的面積無法辦理產權證，這意味著購房者在實際使用中可能面臨諸多不便，如無法抵押、轉讓或繼承。

　　- **拆遷補償問題**：當房屋涉及拆遷時，沒有產權的贈送面積無法獲得相應的補償款，購房者將遭受經濟損失。

　　#### 2. 合同風險

　　- **合同未約定**：如果購房合同中未明確約定贈送面積的具體位置、面積和用途，購房者很難證明開發商的承諾，導致維權困難。

　　- **虛假宣傳**：開發商有時會通過夸大宣傳誤導消費者，如承諾大面積贈送但實際上難以兌現。這種情況下，購房者需要保留相關證據以便維權。

　　#### 3. 質量風險

　　- **設計缺陷**：贈送面積往往存在設計上的缺陷，如采光不足、通風不良等，影響居住體驗。

　　- **違建風險**：非法贈送的面積一旦被認定為違章建筑，將面臨被強拆的風險，給購房者帶來巨大損失。

　　### 三、如何防范買房送面積的法律風險？

　　#### 1. 仔細審查購房合同

　　- **明確約定**：要求開發商將贈送面積的具體位置、面積和用途明確寫入購房合同或補充協議中，確保有據可依。

　　- **核實產權**：確認贈送面積是否可以辦理產權證，避免購買無法獲得產權的違章建筑。

　　#### 2. 了解相關法律法規

　　- **咨詢專業人士**：在購房前咨詢專業律師或房地產專家，了解相關法律法規和政策規定，避免陷入法律陷阱。

　　- **保留證據**：保存好開發商的宣傳資料、購房合同、溝通記錄等相關證據，以備不時之需。

　　#### 3. 謹慎選擇樓盤

　　- **選擇正規開發商**：優先選擇信譽良好、資質齊全的正規開發商開發的樓盤，降低購房風險。

　　- **實地考察**：對意向樓盤進行實地考察，了解周邊環境、配套設施以及贈送面積的實際情況。

　　### 四、結語

　　“買房送面積”聽起來很美好，但實際上卻暗藏玄機。作為購房者，我們必須保持清醒頭腦，認真審查購房合同中的每一項條款，了解相關法律法規和政策規定，避免被開發商的虛假宣傳所迷惑。只有這樣，我們才能在購房過程中保護好自己的合法權益不受侵害。希望本文能為廣大購房者提供有益的參考和幫助。