提起住房，物業費總是很難繞開話題。那么，在什么情況下可以拒絕支付物業費？物業的某些行為真的合法嗎？上海房地產的律師告訴你真相

　　問題1、房子沒入住，要交物業費嗎？

　　上海房地產的律師說：社區的物業服務費主要是公共服務費，包括公共設備、設施的日常運行、維護、綠化管理、保安、清潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應支付相應的物業費。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以不接受或不接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

 

　　問題2、房屋質量問題導致漏水。

　　不能交物業費嗎？

　　上海房地產的律師說：開發商作為房屋的開發商和賣方，對銷售的商品房承擔質量保證責任，屬于房屋質量問題的漏水、滲水問題，與物業服務的法律關系不究開發商的賠償責任，因此不能以此為由拒絕支付物業費。

　　問題3、我對物業公司提供的服務不滿意，能拒付物業費嗎？

　　上海房地產的律師說：具體情況需要具體分析。由于物業服務是為所有業主和整個區域的各個方面提供的，具有公共性和完整性，涉及所有業主和整個社區的公共利益，在效用上具有不可分割和依賴性，如果業主認為物業服務企業提供的物業服務存在局部缺陷，拒絕支付物業費（如部分垃圾未及時清理、公共區域照明損壞等），這將導致業主的個人收入遠低于物業公司和大多數業主，因此不能以物業服務存在局部缺陷為由拒絕支付物業費。

　　但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大缺陷，可以適當減免物業費；業主可以要求物業賠償因物業服務缺陷造成的損失。例如，如果物業未能及時修復，沒有安全室，沒有安全檢查，或者業主的財產因視頻監控但監控損壞而被盜，可以認為物業在業主安全保障方面明顯管理不到位。對于重大缺陷，可以降低物業費。

　　法律鏈接：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同或者法律、法規和有關行業規范的維護、維護、管理和維護義務，業主要求物業服務企業繼續履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，由人民法院予以支持。
 

　　問題4、沒交物業費，物業對我停水停電，合法嗎？

　　上海房地產的律師說：違法。業主違反物業服務合同約定逾期未足額繳納物業費的，物業服務人可以督促其在合理期限內繳納物業費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，不得通過停水停電等非法措施催促業主支付物業費。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得停止供電、供水、供熱、供氣等。

　　問題5、物業擅自出租地面停車位，業主不能停車，合法嗎？

　　上海房地產的律師說：這種情況涉及到物業共享部分的處置權，重點是物業公司是否有權租賃地面停車位（或其他業主共享區域）。未經業主大會授權，物業公司擅自租賃經營共享部分的，無權處分。業主委員會可以要求物業公司停止侵權，恢復原狀，賠償損失。

　　物業公司出租經營經業主大會授權的，收入用于補充業主專項維修資金，不得擅自挪用。

　　法律鏈接：《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業主共有的道路或者其他停車位，屬于業主共有的。

　　《物業管理條例》第五十四條使用物業公共部件、公共設施、設備經營的，應當經有關業主、業主大會、物業服務企業同意，按照規定辦理有關手續。業主的收入主要用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。
 

　　問題6、電瓶車在社區非法停放自燃，業主遭受損失，物業承擔連帶賠償責任嗎？

　　上海房地產的律師說：物業服務企業應當履行其服務區域的安全義務。因物業公司未充分履行安全義務，造成業主財產和人身損失的，業主可以要求物業服務企業和實際侵權人承擔連帶責任。

　　法律鏈接：《物業管理條例》第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的規定提供相應的服務。物業服務企業未履行物業服務合同約定，損害業主人身和財產安全的，依法承擔相應的法律責任。

　　問題7、物業發的用戶手冊約定，業主違反手冊規定，物業公司有權罰款，合法嗎？

　　上海房地產的律師說：非法。《中華人民共和國行政處罰法》規定，行政處罰僅由行政機關或者法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織實施。物業服務企業只是企業法人或者非法人組織，不是行政機關，也不具備公共管理職能。它與業主有平等的民事法律關系，不享有處罰業主的行政權力，無權實施罰款等行政處罰。

　　但業主因不當行為構成違約的，物業服務企業有權要求業主承擔違約責任。
 

　　問題8、買了二手房，我應該支付原業主欠的物業費嗎？

　　上海房地產的律師說：如果二手房買賣合同中繳物業費的問題，如果二手房買賣合同中有關物業費承擔的具體約定，按約定；

　　房屋買賣合同未約定的，由于原物業費屬于原業主與物業公司之間的約定，原業主應當向物業公司繳納之前欠繳的物業費。
 

　　理解這八個問題。媽媽再也不用擔心了。我在物業交學費！