有山有水，有后院。這里的風景很獨特。如果你想建自己的農村別墅。我們需要知道，在農村地區建造房屋更為重要。上海比較好的房產律師解答農村宅基地上有六不準。
 

　　法官解讀

　　上海比較好的房產律師根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規，農村建房有六不準：

　　1、不允許隨意建造多層建筑。新建或改造的房屋應當申請并取得《農村建設規劃許可證》。建設層數由當地規定，一般不允許建造三層以上的房屋。在農村建設或改造三層以上的農村房屋時，需要專業的施工隊伍進行施工，并向鄉鎮政府提交相關申請，經批準后方可開工。

　　2、不得超出區域標準。農村住房建設實行一戶一戶原則。當地農業住房宅基地的占地面積一般由當地土地管理法規規定。非法一戶多戶應當按照《土地管理法》的規定拆除，但通過合法繼承獲得的宅基地是允許的。

　　3、不允許隨意翻新農村住房。根據《城鄉規劃法》的規定，在農村翻新老房子和破舊房屋時，必須取得《農村建設規劃許可證》，并向村委會提交申請，經批準并取得許可證后方可開工。未取得《農村建設規劃許可證》的房屋，違反《城鄉規劃法》的規定，將面臨拆遷的風險。

　　第四，不得在規劃區域外建造。《土地管理法》第六十二條第三款規定，農村村民建宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和村規劃，不得占用永久性基本農田，盡量使用原宅基地和村內閑置土地。《城鄉規劃法》第四十一條第三款規定，鄉鎮企業、農村公共設施、公益事業和農村村民住宅建設不得占用農用地；確需占用農用地的，應當按照《土地管理法》的有關規定辦理農用地轉讓審批手續，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門頒發《農村建設規劃許可證》。

　　5、未經授權不得改變使用。宅基地設置的目的是確保農村村民的生活需要，未經授權不得改變土地使用，如在宅基地上建造大型工廠或出售房屋。

　　6、未經批準，不得先建造。建房前，應當申請批準使用宅基地，取得鄉鎮政府頒發的《農村宅基地批準書》和《農村建設規劃許可證》。林業、水利等部門也應當經有關部門批準。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國土地管理法》

　　第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

　　永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。

　　在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

　　農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

　　農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

　　農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

　　國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

　　《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　第四十一條 在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。

　　在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。

　　第四十二條 城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外作出規劃許可。

　　第四十三條 建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更后的規劃條件通報同級土地主管部門并公示。

　　建設單位應當及時將依法變更后的規劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。