上海婚姻房產律師 在前兩篇文章中，法國宣傳辦公室分別介紹了婚前財產和婚后財產的歸屬。隨著我國婚姻法及其司法解釋的多次修改，婚姻中的不動產所有權發生了很大的變化。為了讓讀者了解演變過程，避免在閱讀《婚姻法》及其司法解釋時產生混淆和疑惑，法律宣傳處將在今天澄清我國《婚姻法》及其司法解釋中不動產所有權的來龍去脈。

　　中華人民共和國成立后，先后有兩部婚姻法，即1950年的《婚姻法》和1980年的《婚姻法》。由于歷史悠久，《婚姻法》中的許多規定已經與我們的生活脫鉤。我們將從2001年4月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會會議修訂和實施的《婚姻法》開始。2001年《婚姻法》沒有具體討論房地產問題，而是將其納入財產。2001年《婚姻法》關于夫妻財產的篇幅主要包括以下條款:

　　第十七條夫妻在婚姻關系存續期間取得的下列財產，歸夫妻共同所有:

　　(一)工資和獎金；

　　(二)生產經營收入；

　　(三)知識產權收入；

　　(四)繼承或者贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

　　(五)其他應當共同所有的財產。

　　夫妻有平等的權利處理共同擁有的財產。

　　第十八條有下列情形之一的，屬于夫妻一方的財產:

　　(a)婚前一方的財產；

　　(二)一方因身體傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

　　(三)遺囑或者贈與合同中確定只屬于丈夫或者妻子的財產；

　　(四)一方專用的生活用品；

　　(五)其他應當屬于一方的財產。

　　第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續期間取得的財產和婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分共有、部分共有。協議應采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

　　夫妻對婚姻存續期間所得財產和婚前財產的約定，對雙方均有約束力。

　　2001年《婚姻法》最大的變化是增加了夫妻專屬財產，這是《婚姻法》第十八條的規定。根據2001年《婚姻法》，婚前個人財產屬于一方配偶，婚姻關系存續期間獲得的財產屬于雙方配偶。夫妻可以以協議的形式約定婚前財產的歸屬和婚姻關系存續期間取得的財產的歸屬，約定歸彼此所有的財產應當屬于夫妻一方的個人財產。隨后，最高人民法院于2001年12月頒布的《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋》第19條規定，《婚姻法》第18條規定的夫妻一方擁有的財產，不得因婚姻關系的繼續而轉化為夫妻共同財產。除非當事人另有約定。進一步固定了婚前個人財產所有權制度。此時法官對不動產所有權的判斷主要依據《婚姻法》中關于財產的規定。由于沒有統一的判斷尺度，關于婚姻房產的糾紛五花八門，各地的判斷也不盡相同。

　　1998年以來，隨著將住宅產業培育為新的經濟增長點的體制改革和各項政策措施的出臺和實施，中國房地產市場和房地產業進入了一個新的發展時期。這一時期，全國城鎮停止實物分房，陸續出臺減稅免稅等各種優惠政策，搞活二手房市場。住房建設加快，住房金融快速發展，二手房市場活躍，房價也起飛。房產成了家庭最重要的資產，婚姻糾紛中房產所有權的矛盾也增加了。針對實際需要，最高法院于2003年12月頒布了《婚姻法司法解釋二》。司法解釋第二十二條規定了父母雙方共同出資購買房屋的情形，明確了不動產的歸屬，解決了現實生活中父母為子女出資購買房屋時的房屋歸屬問題。《婚姻法司法解釋二》房地產涉及以下事項:

　　第十九條婚前一方出租，婚后以共同財產購買的房屋，房屋所有權證以一方名義登記的，視為夫妻共同財產。

　　第二十條夫妻共同財產中的房屋價值和歸屬，雙方不能達成協議的，人民法院應當根據下列情況處理:

　　(a)雙方主張該房屋的所有權并同意投標，這是允許的；

　　(二)一方主張房屋所有權的，評估機構應當按照市場價格對房屋進行評估，取得房屋所有權的一方應當給予對方相應的補償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，收益分成。

　　第二十一條離婚時，雙方對尚未取得所有權或者完全所有權的房屋有爭議，協商不成的，人民法院不應當判決房屋所有權，應當根據實際情況判決當事人使用房屋。

　　當事人取得前款規定的房屋全部所有權后，有爭議的，可以向人民法院再次提起訴訟。

　　第二十二條當事人結婚前，父母為雙方投資購買房屋的，該投資視為對子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

　　當事人結婚后，父母雙方共同出資為雙方購買房屋的，該出資視為對夫妻雙方的贈與，除非父母明確向一方明示贈與。

　　2011年7月，最高法院通過《婚姻法司法解釋三》，其中再次提到房地產問題:

　　第七條結婚后，父母一方為子女購買的不動產，其產權登記在出資人子女名下的，根據《婚姻法》第十八條第(三)項的規定，只能視為贈與自己的一個子女，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

　　雙方父母購買的房產產權登記在子女一方名下的，按照各自父母的出資份額，該房產可視為雙方共有，但雙方另有約定的除外。

　　第十條夫妻一方婚前簽訂房產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財產償還貸款的，以首付款支付人名義登記房產的，離婚時雙方協議辦理房產。

　　依照前款規定不能達成協議的，人民法院可以裁定該房地產屬于財產登記方，未清償的貸款為財產登記方的個人債務。離婚時，產權登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規定的原則賠償對方。

　　第十二條婚姻關系存續期間，雙方以父母一方的名義使用夫妻共同財產購買參加房改的房屋，產權以父母一方的名義登記。如果對方主張離婚時按夫妻共同財產分割房屋，人民法院不予支持。購房時的出資可以作為債權處理。

　　細心的讀者可能已經注意到司法解釋二第二十二條和司法解釋三第七條。包括很多專業人士在內的很多人也認為，這兩種法律之間存在一種替代關系。有的法官認為司法解釋三第七條代替了司法解釋二第二十二條，司法解釋二第二十二條已經失效。但法律宣傳處仔細查閱了最高法院法官吳曉芳在《法律適用》(2014年第一期)中發表的張文、北京大學法學院助理教授何健在2012年第一期《福鼎法學評論》中發表的張文以及部分婚姻家庭律師的意見。他們都認為司法解釋三第七條和司法解釋二第二十二條并不矛盾，司法解釋三第七條是對司法解釋二第二十二條的進一步補充。司法解釋三第七條出資應理解為足額出資，認為父母支付足額出資購買房產或父母僅提供足額出資，雙方簽訂房屋買賣合同，均屬于第七條“出資”。父母對子女婚后購買的房產出資部分，不應適用《婚姻法司法解釋(三)》第七條，但出資性質應按《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條確定，然后確定房產所有權。

　　上海婚姻房產律師  將于2020年1月1日生效的《民法典·婚姻家庭》第五編吸收和發揚了以往婚姻法和司法解釋的成果，但該條涉及的不動產沒有變化，延續了以往司法解釋的內容。

　　好了，法律宣傳處完成了婚姻中不動產所有權的歷史演變。如果覺得法宣辦還可以，請關注法宣辦的專欄，歡迎大家看官方消息！