涉案房屋的購買，系由父親出資，女兒辦理相應手續。因房屋產權登記在女兒名下，引發本案爭議，即父親向女兒轉賬系委托購房還是贈與購房款？

　　女兒出具的承諾書，望文生義能夠反映出父親的購買意愿，權利處置也歸屬父親。在女兒出具承諾書之后，父親向女兒轉賬，顯然父親的轉賬行為有相應的前提條件。而贈與僅僅是女兒的陳述，在承諾書中不能解讀出父親有贈與的意思表示。轉賬行為發生后，父親一直未放棄對所購房屋情況的了解，追問房屋權利人如何署名，并明確表示要求署名。前述種種行為，能夠直接印證父親轉賬給女兒購房，并未放棄房屋權利，聊天記錄中并無贈與的意思表示。女兒在父親追問之下，同意將系爭房屋署名為父親，女兒將該行為解讀為贈與房屋予父親，明顯有違通常認識，解讀為女兒在父親的追責壓力下作出愿意按照委托事項履職，更符合常理。
 

　　基本案情：甲男向原審法院起訴請求：1、確認系爭房屋產權歸甲男所有；2、判令乙女協助甲男辦理系爭房屋產權變更登記手續，并承擔產權變更時產生的費用。

　　甲男、乙女系父女關系。2020年11月29日，乙女聯系甲男朋友，稱“麻煩你和我爸說，讓他盡快把定金給我，我明天把定金合同都給你，他把我所有聯系方式都拉黑了，這定金是借人家的，五號前要給人家的。”甲男于2020年12月2日交付乙女購房定金50，000元。乙女于2020年12月18日向甲男出具承諾書，主要內容為：系爭房屋系甲男出資購買，該房屋今后的買賣處理由甲男全權負責，乙女無權干涉，如乙女未經甲男同意處理系爭房屋，由乙女承擔全部法律責任。甲男于2020年12月19日、2021年1月7日分兩次向乙女轉賬共計2，460，000元。2020年12月22日，案外人王某1、王某2作為賣售人與乙女作為買受人簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定：系爭房屋轉讓價款為2，030，000元，于2021年2月15日前辦理轉讓過戶手續。2021年1月22日，系爭房屋權利人登記為乙女。

　　2020年12月11日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：乙女稱“你拉黑我沒用，你別把話說死了，現在解決問題，吵有什么用，你冷靜一點吧，我幫你也看好了，你自己決定要不要買。我已經和那邊說了，退估計不能退了，合同也簽了，這套房子，現在是兩室戶，名面就是三室，我不為將來做做打算的，我已經說了，將來我嫁的好，房子給小乙，嫁的不好，就是你和我還有我生的孩子住。”

　　2020年12月20日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“錢已經給他了是不是？”乙女稱“是啊，先網簽，再給錢，這是規矩，他不網簽我不可能給他，過戶也是，先過戶再轉賬，你啥時候給我動遷協議，要審稅的。”甲男稱“就在這幾天。”

　　2020年12月23日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“我說你買房給我看了嗎，這么小怎么辦。”乙女稱“這房子成交率很高的，這是學區，我要等小朋友生下來，落戶口五年，你想賣就賣掉。”

　　2021年1月7日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“給我看一下登記誰的名字，房產證是誰的名字。”乙女稱“網簽我的，你不是要改嗎，改成你的。”甲男稱“明天上午我要不要去交易中心？”乙女稱“5：30才知道要改名，如果不改可以，改名要等一下，要預約的，按照的名字已經預約好了。中介給我電話了，要更改，三個工作日以后確定排號，房管所那邊要重新弄，因為他們貸款已經付了，之前都按照正常流程了，現在要重新弄。你明天要回去就先回去，等我這里排號，預約時間確定了，我提前和你說，很麻煩的。”甲男稱“你不要再搞花頭精，昨天晚上我已經對你說清楚，肯定給你兩室一廳。”

　　2021年1月14日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“上次用你的名字審核房產證是要多少時間才能下來？”乙女稱“要10-15個工作日。”甲男稱“你問過中介了嗎？”乙女稱“問了，已經送進去，現在很麻煩，因為我當時已經走流程了，有點難?，F在管的很嚴的，你想怎么樣就怎么樣啊，合同當時已經簽了。合同是我能撤銷的嗎？”甲男稱“有什么難，等于與你一樣的重走程序。”乙女稱“不行，現在不一樣了，不是輕易能撤銷了，我簽合同，交易員再三確定。我簽了預售和網簽你才和我說，我現在只能和他們說撤銷。”甲男稱“大概還要多久？”乙女稱“一周。”2021年1月25日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“辦理了嗎？”乙女稱“我在協商，因為新的政策更名要上家多交五個點的稅。”甲男稱“多少錢？”乙女稱“十幾萬。”甲男稱“你的名字房產證是不是已經下來再更改？”乙女稱“下來也不能，要等五年，不然我要交稅。”
 

　　一審判決：一審法院認為，公民的合法民事權益受法律保護。從系爭房屋交易過程看，房屋由乙女選擇，與乙女購房需求相吻合，交易由乙女實施，甲男并未參與交易過程，除向乙女提供購房資金外，甲男并未對系爭房屋買賣產生任何實質性影響。從甲男、乙女雙方溝通意思看，甲男向乙女交付購房款時，并未對房屋所有權歸屬、產權登記等重要信息提出明確主張。甲男現未能提交證據證明系爭房屋系由乙女代為購買，故對甲男該主張不予支持。

　　甲男向乙女交付購房款的行為應視為甲男對乙女的贈與，甲男將購房款交付乙女時，該贈與行為已履行完畢。甲男在乙女簽訂房屋買賣合同后提出更名要求，乙女表示同意，此時甲男、乙女之間成立以系爭房屋為標的物的贈與合同。贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

　　系爭房屋屬不動產，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。乙女在取得系爭房屋產權后，沒有將房屋產權變更登記至甲男名下，乙女有權在系爭房屋產權發生轉移之前撤銷贈與。現乙女明確撤銷對甲男的贈與，甲男要求確認系爭房屋產權歸甲男所有，缺乏事實和法律依據，不予支持。一審法院據此判決：駁回甲男的全部訴訟請求。
 

　　上訴意見：甲男上訴事實與理由：原審判決認定事實不清，證據不足，并遺漏了證人出庭作證的事實。甲男此前已被乙女騙掉了100多萬，為防止再次受騙而拉黑了她的手機和微信。乙女因見甲男手中有幾百萬征收補償款，便以想幫甲男買套性價比高的住房為誘餌，找甲男所在的高郵寺廟主持說服甲男，在與他們父女倆講明該房屋系買在甲男名下的前提下，甲男與乙女恢復聯系。2021年12月2日甲男將乙女墊付的5萬元定金轉帳支付給乙女；因甲男是耳聾殘疾人，且是老年人，存在社交障礙，乙女提出由其代為經辦，甲男信以為真同意了；12月18日甲男趕到上海，在看到乙女手持系爭房產《房地產買賣合同》及房價250萬元約定后進行了簽字，同時在乙女出具書面《承諾書》“市光二村房屋是我父親出資購買，這套房子今后的買賣處理由我父親甲男全權負責等”的明確承諾后，并在暫扣了乙女身份證原件的情況下，次日轉帳乙女代付房款120萬元；2021年1月7日又轉帳支付代付房款126萬元，共計251萬元，其中1萬元是給乙女買新手機便于聯系房產買賣事宜。以上事實由證人當庭作證，并與雙方微信證據互相印證，證明事實清楚，但原審判決卻遺漏了該證人證言及相關事實的認定。

　　根據原審法院調取的系爭房產不動產登記薄、房地產買賣合同資料顯示：房價為203萬元，2020年12月22日進行了合同網簽，2021年1月16日辦理了交易，1月22日核準取得不動產登記證書。本案是乙女先告訴甲男系爭房產的賣賣居間合同房價為250萬元，后甲男又看到乙女出具的正式房地產買賣合同價也是250萬元并在合同簽字后，才向乙女轉帳支付上述250萬元房款代付款的。如不是乙女利用甲男的信任從中欺騙使詐，甲男不會超過房價多付47萬元，如果是乙女自己正常購買房產，甲男不會一再微信催告，還表示要來交易中心。乙女故意向甲男欺騙隱瞞網簽和取得產證的事實，并一再阻撓甲男回上海辦理。在甲男懷疑乙女私自將合同產證辦理自己名下后，又表示愿意將房產登記變更至甲男名下。乙女是利用甲男的殘疾與老年認知能力差的弱點，在代辦過程中暗度陳倉侵犯甲男的合法財產。

　　原審判決將交付購房款的行為視為贈與，明顯缺乏事實和法律依據。贈與人要有明確的贈與表示，同時受贈人表示接受，贈與合同才能成立。在本案所有證據中，均無甲男將250萬元購房款贈與給乙女的意思表示；而在乙女向甲男出具的《承諾書》中卻明確表示：“市光二村房屋是我父親甲男出資購買”，即使認定在實際操作中由乙女與原房東之間協商、簽訂了房地產買賣合同的事實，那也是乙女隱瞞甲男而為之，其占用甲男購房款的行為，屬于不當得利或者挪用他人資金，顯然無法構成贈與合同關系。而乙女同意將騙取登記在其名下的房產變更至甲男的名下，也不是贈與行為，而是返還財產。原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，判決結果損害了殘疾老年人的合法權益，請求二審法院改判支持甲男的上訴請求。被上訴人乙女辯稱：不同意甲男的上訴請求及事實和理由，原審判決正確，請求維持原審判決。
 

　　二審判決：本院經審理查明，一審法院對于雙方當事人的身份關系、購買涉案房屋的過程、承諾書以及微信聊天記錄的內容記載等事實的認定無誤，本院予以確認。本院認為：涉案房屋的購買，系由甲男出資，乙女辦理相應手續。因房屋產權登記在乙女名下，引發本案爭議，即甲男向乙女轉賬系委托購房還是贈與購房款。

　　對此，能夠印證相應法律關系的就是乙女出具的承諾書，解讀該承諾書，望文生義能夠反映甲男的購買意愿，權利處置也歸屬甲男。在乙女出具承諾書之后，甲男向乙女轉賬，顯然甲男的轉賬行為有相應的前提條件。而贈與僅僅是乙女的陳述，在承諾書中不能解讀出甲男有贈與的意思表示。需要指出的是，乙女是在甲男拉黑其聯系方式，通過甲男的朋友方與甲男取得聯系，該行為足以說明甲男與乙女之間存在隔閡，冒然發生贈與行為略顯突兀。轉賬行為發生后，甲男一直未放棄對所購房屋情況的了解，追問房屋權利人如何署名，并明確表示要求署名。前述種種行為，能夠直接印證甲男轉賬給乙女購房，并未放棄房屋權利，聊天記錄中并無贈與的意思表示。

　　本院注意到甲男2021年1月7日的轉賬備注為“結婚”，但該次轉賬系甲男、乙女以及甲男的前妻（系乙女母親）三人共同在銀行柜面轉賬，甲男否認備注過“結婚”，乙女確認“結婚”非甲男親筆書寫，不能根據該備注認定甲男有贈與的意思表示。乙女在甲男追問之下，同意將系爭房屋署名為甲男，乙女將該行為解讀為贈與房屋予甲男，明顯有違通常認識，解讀為乙女在甲男的追責壓力下作出愿意按照委托事項履職，更符合常理。原審法院將甲男的轉賬行為認定為贈與，缺乏事實依據，認定有誤，本院予以糾正。但是，乙女對外是以自己的名義的購房，其違背甲男的委托將房屋登記在自己名下，負有將房屋返還甲男的義務，該義務仍屬債權范疇，不能直接確認涉案房屋歸甲男所有。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決：一、撤銷上海市楊浦區人民法院（2021）滬0110民初9538號民事判決；二、乙女應于本判決生效之日起十日內將房屋變更登記至甲男名下，并承擔產權變更時產生的相應稅費；三、對甲男其余訴訟請求不予支持。上海離婚房產律師