涉案房屋的購(gòu)買，系由父親出資，女兒辦理相應(yīng)手續(xù)。因房屋產(chǎn)權(quán)登記在女兒名下，引發(fā)本案爭(zhēng)議，即父親向女兒轉(zhuǎn)賬系委托購(gòu)房還是贈(zèng)與購(gòu)房款？

　　女兒出具的承諾書，望文生義能夠反映出父親的購(gòu)買意愿，權(quán)利處置也歸屬父親。在女兒出具承諾書之后，父親向女兒轉(zhuǎn)賬，顯然父親的轉(zhuǎn)賬行為有相應(yīng)的前提條件。而贈(zèng)與僅僅是女兒的陳述，在承諾書中不能解讀出父親有贈(zèng)與的意思表示。轉(zhuǎn)賬行為發(fā)生后，父親一直未放棄對(duì)所購(gòu)房屋情況的了解，追問房屋權(quán)利人如何署名，并明確表示要求署名。前述種種行為，能夠直接印證父親轉(zhuǎn)賬給女兒購(gòu)房，并未放棄房屋權(quán)利，聊天記錄中并無贈(zèng)與的意思表示。女兒在父親追問之下，同意將系爭(zhēng)房屋署名為父親，女兒將該行為解讀為贈(zèng)與房屋予父親，明顯有違通常認(rèn)識(shí)，解讀為女兒在父親的追責(zé)壓力下作出愿意按照委托事項(xiàng)履職，更符合常理。
 

　　基本案情：甲男向原審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸甲男所有；2、判令乙女協(xié)助甲男辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并承擔(dān)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　甲男、乙女系父女關(guān)系。2020年11月29日，乙女聯(lián)系甲男朋友，稱“麻煩你和我爸說，讓他盡快把定金給我，我明天把定金合同都給你，他把我所有聯(lián)系方式都拉黑了，這定金是借人家的，五號(hào)前要給人家的。”甲男于2020年12月2日交付乙女購(gòu)房定金50，000元。乙女于2020年12月18日向甲男出具承諾書，主要內(nèi)容為：系爭(zhēng)房屋系甲男出資購(gòu)買，該房屋今后的買賣處理由甲男全權(quán)負(fù)責(zé)，乙女無權(quán)干涉，如乙女未經(jīng)甲男同意處理系爭(zhēng)房屋，由乙女承擔(dān)全部法律責(zé)任。甲男于2020年12月19日、2021年1月7日分兩次向乙女轉(zhuǎn)賬共計(jì)2，460，000元。2020年12月22日，案外人王某1、王某2作為賣售人與乙女作為買受人簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2，030，000元，于2021年2月15日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。2021年1月22日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利人登記為乙女。

　　2020年12月11日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：乙女稱“你拉黑我沒用，你別把話說死了，現(xiàn)在解決問題，吵有什么用，你冷靜一點(diǎn)吧，我?guī)湍阋部春昧耍阕约簺Q定要不要買。我已經(jīng)和那邊說了，退估計(jì)不能退了，合同也簽了，這套房子，現(xiàn)在是兩室戶，名面就是三室，我不為將來做做打算的，我已經(jīng)說了，將來我嫁的好，房子給小乙，嫁的不好，就是你和我還有我生的孩子住。”

　　2020年12月20日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“錢已經(jīng)給他了是不是？”乙女稱“是啊，先網(wǎng)簽，再給錢，這是規(guī)矩，他不網(wǎng)簽我不可能給他，過戶也是，先過戶再轉(zhuǎn)賬，你啥時(shí)候給我動(dòng)遷協(xié)議，要審稅的。”甲男稱“就在這幾天。”

　　2020年12月23日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“我說你買房給我看了嗎，這么小怎么辦。”乙女稱“這房子成交率很高的，這是學(xué)區(qū)，我要等小朋友生下來，落戶口五年，你想賣就賣掉。”

　　2021年1月7日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“給我看一下登記誰的名字，房產(chǎn)證是誰的名字。”乙女稱“網(wǎng)簽我的，你不是要改嗎，改成你的。”甲男稱“明天上午我要不要去交易中心？”乙女稱“5：30才知道要改名，如果不改可以，改名要等一下，要預(yù)約的，按照的名字已經(jīng)預(yù)約好了。中介給我電話了，要更改，三個(gè)工作日以后確定排號(hào)，房管所那邊要重新弄，因?yàn)樗麄冑J款已經(jīng)付了，之前都按照正常流程了，現(xiàn)在要重新弄。你明天要回去就先回去，等我這里排號(hào)，預(yù)約時(shí)間確定了，我提前和你說，很麻煩的。”甲男稱“你不要再搞花頭精，昨天晚上我已經(jīng)對(duì)你說清楚，肯定給你兩室一廳。”

　　2021年1月14日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“上次用你的名字審核房產(chǎn)證是要多少時(shí)間才能下來？”乙女稱“要10-15個(gè)工作日。”甲男稱“你問過中介了嗎？”乙女稱“問了，已經(jīng)送進(jìn)去，現(xiàn)在很麻煩，因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)已經(jīng)走流程了，有點(diǎn)難。現(xiàn)在管的很嚴(yán)的，你想怎么樣就怎么樣啊，合同當(dāng)時(shí)已經(jīng)簽了。合同是我能撤銷的嗎？”甲男稱“有什么難，等于與你一樣的重走程序。”乙女稱“不行，現(xiàn)在不一樣了，不是輕易能撤銷了，我簽合同，交易員再三確定。我簽了預(yù)售和網(wǎng)簽?zāi)悴藕臀艺f，我現(xiàn)在只能和他們說撤銷。”甲男稱“大概還要多久？”乙女稱“一周。”2021年1月25日，甲男、乙女的微信聊天記錄顯示：甲男稱“辦理了嗎？”乙女稱“我在協(xié)商，因?yàn)樾碌恼吒霞叶嘟晃鍌€(gè)點(diǎn)的稅。”甲男稱“多少錢？”乙女稱“十幾萬。”甲男稱“你的名字房產(chǎn)證是不是已經(jīng)下來再更改？”乙女稱“下來也不能，要等五年，不然我要交稅。”
 

　　一審判決：一審法院認(rèn)為，公民的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)。從系爭(zhēng)房屋交易過程看，房屋由乙女選擇，與乙女購(gòu)房需求相吻合，交易由乙女實(shí)施，甲男并未參與交易過程，除向乙女提供購(gòu)房資金外，甲男并未對(duì)系爭(zhēng)房屋買賣產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性影響。從甲男、乙女雙方溝通意思看，甲男向乙女交付購(gòu)房款時(shí)，并未對(duì)房屋所有權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)登記等重要信息提出明確主張。甲男現(xiàn)未能提交證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋系由乙女代為購(gòu)買，故對(duì)甲男該主張不予支持。

　　甲男向乙女交付購(gòu)房款的行為應(yīng)視為甲男對(duì)乙女的贈(zèng)與，甲男將購(gòu)房款交付乙女時(shí)，該贈(zèng)與行為已履行完畢。甲男在乙女簽訂房屋買賣合同后提出更名要求，乙女表示同意，此時(shí)甲男、乙女之間成立以系爭(zhēng)房屋為標(biāo)的物的贈(zèng)與合同。贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

　　系爭(zhēng)房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。乙女在取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后，沒有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至甲男名下，乙女有權(quán)在系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移之前撤銷贈(zèng)與。現(xiàn)乙女明確撤銷對(duì)甲男的贈(zèng)與，甲男要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)歸甲男所有，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。一審法院據(jù)此判決：駁回甲男的全部訴訟請(qǐng)求。
 

　　上訴意見：甲男上訴事實(shí)與理由：原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，并遺漏了證人出庭作證的事實(shí)。甲男此前已被乙女騙掉了100多萬，為防止再次受騙而拉黑了她的手機(jī)和微信。乙女因見甲男手中有幾百萬征收補(bǔ)償款，便以想幫甲男買套性價(jià)比高的住房為誘餌，找甲男所在的高郵寺廟主持說服甲男，在與他們父女倆講明該房屋系買在甲男名下的前提下，甲男與乙女恢復(fù)聯(lián)系。2021年12月2日甲男將乙女墊付的5萬元定金轉(zhuǎn)帳支付給乙女；因甲男是耳聾殘疾人，且是老年人，存在社交障礙，乙女提出由其代為經(jīng)辦，甲男信以為真同意了；12月18日甲男趕到上海，在看到乙女手持系爭(zhēng)房產(chǎn)《房地產(chǎn)買賣合同》及房?jī)r(jià)250萬元約定后進(jìn)行了簽字，同時(shí)在乙女出具書面《承諾書》“市光二村房屋是我父親出資購(gòu)買，這套房子今后的買賣處理由我父親甲男全權(quán)負(fù)責(zé)等”的明確承諾后，并在暫扣了乙女身份證原件的情況下，次日轉(zhuǎn)帳乙女代付房款120萬元；2021年1月7日又轉(zhuǎn)帳支付代付房款126萬元，共計(jì)251萬元，其中1萬元是給乙女買新手機(jī)便于聯(lián)系房產(chǎn)買賣事宜。以上事實(shí)由證人當(dāng)庭作證，并與雙方微信證據(jù)互相印證，證明事實(shí)清楚，但原審判決卻遺漏了該證人證言及相關(guān)事實(shí)的認(rèn)定。

　　根據(jù)原審法院調(diào)取的系爭(zhēng)房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記薄、房地產(chǎn)買賣合同資料顯示：房?jī)r(jià)為203萬元，2020年12月22日進(jìn)行了合同網(wǎng)簽，2021年1月16日辦理了交易，1月22日核準(zhǔn)取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書。本案是乙女先告訴甲男系爭(zhēng)房產(chǎn)的賣賣居間合同房?jī)r(jià)為250萬元，后甲男又看到乙女出具的正式房地產(chǎn)買賣合同價(jià)也是250萬元并在合同簽字后，才向乙女轉(zhuǎn)帳支付上述250萬元房款代付款的。如不是乙女利用甲男的信任從中欺騙使詐，甲男不會(huì)超過房?jī)r(jià)多付47萬元，如果是乙女自己正常購(gòu)買房產(chǎn)，甲男不會(huì)一再微信催告，還表示要來交易中心。乙女故意向甲男欺騙隱瞞網(wǎng)簽和取得產(chǎn)證的事實(shí)，并一再阻撓甲男回上海辦理。在甲男懷疑乙女私自將合同產(chǎn)證辦理自己名下后，又表示愿意將房產(chǎn)登記變更至甲男名下。乙女是利用甲男的殘疾與老年認(rèn)知能力差的弱點(diǎn)，在代辦過程中暗度陳倉(cāng)侵犯甲男的合法財(cái)產(chǎn)。

　　原審判決將交付購(gòu)房款的行為視為贈(zèng)與，明顯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。贈(zèng)與人要有明確的贈(zèng)與表示，同時(shí)受贈(zèng)人表示接受，贈(zèng)與合同才能成立。在本案所有證據(jù)中，均無甲男將250萬元購(gòu)房款贈(zèng)與給乙女的意思表示；而在乙女向甲男出具的《承諾書》中卻明確表示：“市光二村房屋是我父親甲男出資購(gòu)買”，即使認(rèn)定在實(shí)際操作中由乙女與原房東之間協(xié)商、簽訂了房地產(chǎn)買賣合同的事實(shí)，那也是乙女隱瞞甲男而為之，其占用甲男購(gòu)房款的行為，屬于不當(dāng)?shù)美蛘吲灿盟速Y金，顯然無法構(gòu)成贈(zèng)與合同關(guān)系。而乙女同意將騙取登記在其名下的房產(chǎn)變更至甲男的名下，也不是贈(zèng)與行為，而是返還財(cái)產(chǎn)。原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果損害了殘疾老年人的合法權(quán)益，請(qǐng)求二審法院改判支持甲男的上訴請(qǐng)求。被上訴人乙女辯稱：不同意甲男的上訴請(qǐng)求及事實(shí)和理由，原審判決正確，請(qǐng)求維持原審判決。
 

　　二審判決：本院經(jīng)審理查明，一審法院對(duì)于雙方當(dāng)事人的身份關(guān)系、購(gòu)買涉案房屋的過程、承諾書以及微信聊天記錄的內(nèi)容記載等事實(shí)的認(rèn)定無誤，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：涉案房屋的購(gòu)買，系由甲男出資，乙女辦理相應(yīng)手續(xù)。因房屋產(chǎn)權(quán)登記在乙女名下，引發(fā)本案爭(zhēng)議，即甲男向乙女轉(zhuǎn)賬系委托購(gòu)房還是贈(zèng)與購(gòu)房款。

　　對(duì)此，能夠印證相應(yīng)法律關(guān)系的就是乙女出具的承諾書，解讀該承諾書，望文生義能夠反映甲男的購(gòu)買意愿，權(quán)利處置也歸屬甲男。在乙女出具承諾書之后，甲男向乙女轉(zhuǎn)賬，顯然甲男的轉(zhuǎn)賬行為有相應(yīng)的前提條件。而贈(zèng)與僅僅是乙女的陳述，在承諾書中不能解讀出甲男有贈(zèng)與的意思表示。需要指出的是，乙女是在甲男拉黑其聯(lián)系方式，通過甲男的朋友方與甲男取得聯(lián)系，該行為足以說明甲男與乙女之間存在隔閡，冒然發(fā)生贈(zèng)與行為略顯突兀。轉(zhuǎn)賬行為發(fā)生后，甲男一直未放棄對(duì)所購(gòu)房屋情況的了解，追問房屋權(quán)利人如何署名，并明確表示要求署名。前述種種行為，能夠直接印證甲男轉(zhuǎn)賬給乙女購(gòu)房，并未放棄房屋權(quán)利，聊天記錄中并無贈(zèng)與的意思表示。

　　本院注意到甲男2021年1月7日的轉(zhuǎn)賬備注為“結(jié)婚”，但該次轉(zhuǎn)賬系甲男、乙女以及甲男的前妻（系乙女母親）三人共同在銀行柜面轉(zhuǎn)賬，甲男否認(rèn)備注過“結(jié)婚”，乙女確認(rèn)“結(jié)婚”非甲男親筆書寫，不能根據(jù)該備注認(rèn)定甲男有贈(zèng)與的意思表示。乙女在甲男追問之下，同意將系爭(zhēng)房屋署名為甲男，乙女將該行為解讀為贈(zèng)與房屋予甲男，明顯有違通常認(rèn)識(shí)，解讀為乙女在甲男的追責(zé)壓力下作出愿意按照委托事項(xiàng)履職，更符合常理。原審法院將甲男的轉(zhuǎn)賬行為認(rèn)定為贈(zèng)與，缺乏事實(shí)依據(jù)，認(rèn)定有誤，本院予以糾正。但是，乙女對(duì)外是以自己的名義的購(gòu)房，其違背甲男的委托將房屋登記在自己名下，負(fù)有將房屋返還甲男的義務(wù)，該義務(wù)仍屬債權(quán)范疇，不能直接確認(rèn)涉案房屋歸甲男所有。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、撤銷上海市楊浦區(qū)人民法院（2021）滬0110民初9538號(hào)民事判決；二、乙女應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將房屋變更登記至甲男名下，并承擔(dān)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)產(chǎn)生的相應(yīng)稅費(fèi)；三、對(duì)甲男其余訴訟請(qǐng)求不予支持。上海離婚房產(chǎn)律師