上海房屋糾紛律師事務(wù)所解答二手房交易的流程大致如下：

　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

　　2、買賣雙方通過協(xié)商，對房屋成交價(jià)格、戶型面積等各因素達(dá)成一致意見后，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

　　4、房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　6、繳納稅費(fèi)。

　　7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　8、對需要貸款的買房來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。

　　9、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　在二手房交易的過程中存在多次資金、證件的交換和手續(xù)往來，一個(gè)靠譜的中介，能讓你絕對的省時(shí)省心省力。

　　以上就是二手房交易全流程，所有過程均有中介參與，只要找個(gè)靠譜的中介，跟著他的安排走就好啦。

　　除了總房款，你還需要交多少錢？

　　在二手房的交易過程中，最讓人頭疼的就是算稅費(fèi)了，除了總房款外，你還需要掏多少錢？大多數(shù)買家都是兩眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不會自己仔細(xì)算。

　　那么，交易一套二手房要繳納多少稅費(fèi)，具體怎么算呢？

　　名義上來說，稅費(fèi)由買房和賣房雙方承擔(dān)，但在實(shí)際的操作中，所有的稅費(fèi)很多情況都是由買方來繳納的。

　　總稅費(fèi)公式=契稅（1% ~2%）+個(gè)稅1%+七七八八工本費(fèi)（300元以內(nèi)）+中介費(fèi)（3%）+增值稅5.6%+評估費(fèi)+土地增值稅≈總房價(jià)的5%~10%左右

　　也就是說，一套總房價(jià)100萬的房子，在沒有增值稅的情況下，稅費(fèi)大概在6萬左右，如果房子沒有滿兩年，稅費(fèi)則能達(dá)到10萬甚至11萬！

　　契稅：

　　稅率跟我們購買的房子類型有關(guān)，比如我們購買90平以下的住宅，首套房和二套房契稅稅率為1%；購買90平以上的普通住宅，首套房契稅稅率為1.5%，二套房契稅的稅率為2%。

　　增值稅：成交價(jià)*5.6%

　　1、普通住宅房本滿2年（含2年）免征。

　　2、普通住宅房本未滿2年，全額征收。

　　個(gè)人所得稅：成交價(jià)*1%

　　1、普通住宅滿2年（含2年），且為賣方家庭唯一住房，免征。

　　2、轉(zhuǎn)讓受贈住房一律按差額的20%征收。

　　3、直系贈與，看老證，滿5年免征。

　　中介費(fèi)：3%

　　西安市中介服務(wù)費(fèi)為總房價(jià)的3%，均為買家承擔(dān)。　

　     ?二手房交易注意事項(xiàng)

　　二手房交易最關(guān)鍵，確權(quán)！

　　千萬別交易流程走到了一半了，發(fā)現(xiàn)房子無法購房。（雖然一般正規(guī)的中介都不會發(fā)生這種情況，不過萬一呢，對吧？）

　　確權(quán)，即審核產(chǎn)權(quán)——確認(rèn)房子是否可以出售。

　　第一，所要購買的房子，必須具備“三證”（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》）或不動產(chǎn)證。

　　第二，需要確認(rèn)所要購買的房子是否滿二滿三。

　　2018年西安二手房交易條件由之前的“滿二滿五”放開至了“滿二滿三”，即你購買房子網(wǎng)簽合同滿三年，可以上市交易過戶，契稅票滿兩年，則交易不會產(chǎn)生增值稅。

　　注意！增值稅5.33%非常兇狠！一套房子隨便一搞就是100萬，5%的增值稅馬上吃掉你5萬！

　　第三、需要審核產(chǎn)權(quán)人

　　1、審核相關(guān)人員身份證信息，查看是否是權(quán)屬證書上產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人

　　2、非產(chǎn)權(quán)人無處置房屋出售的權(quán)利

　　3、共有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人如要出售或出租房屋的，需要取得產(chǎn)權(quán)人的公證委托書

　　第四，非產(chǎn)權(quán)人本人來簽訂（買賣）意向，必須要求受托人提供的資料

　　1、房產(chǎn)三證原件

　　2、產(chǎn)權(quán)人身份證件

　　3、受托人身份證原件

　　4、公證的授權(quán)委托書

　　5、若授權(quán)委托書未經(jīng)公證，原則上不能簽訂《購房意向合同》，特殊情況另行處理，但一律不能轉(zhuǎn)定。

　　需要特別注意的是，以下房屋即便取得三證（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》），也不能出售：

　　1、經(jīng)濟(jì)適用房取得產(chǎn)權(quán)未滿5年，或滿5年未補(bǔ)交土地價(jià)款的

　　2、產(chǎn)權(quán)被查封凍結(jié)

　　3、購房落戶未滿時(shí)間期限的房屋

　　另外還有一種比較特殊的情況，即房改房的產(chǎn)權(quán)人單身且未滿35周歲，也不能出售。

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　　簽約雙方意向時(shí)，必須注意這幾點(diǎn)！

　　在看好房子，和房東議好價(jià)后，就差不多要簽訂雙方意向了，在簽訂雙方意向時(shí)，也有一些注意點(diǎn)必須留意：

　　1、校訂買賣雙方資料。

　　賣方：審核房屋權(quán)屬證書、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料。

　　買方：是否有購房資格、征信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額2倍）。

　　2、明確中介費(fèi)用。

　　經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)必須標(biāo)準(zhǔn)金額，全西安市目前均未3%，均由買家承擔(dān)。

　　3、意向金轉(zhuǎn)定金。

　　一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹Ｄ敲创藭r(shí)如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。

　　4、房款支付事項(xiàng)。

　　買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的。

　　其他常識科普

　　在二手房交易過程中，定金和訂金很容易產(chǎn)生混淆，很多二手房買賣糾紛也會因?yàn)橐粋€(gè)字的差別而產(chǎn)生。實(shí)際上訂金和定金是兩個(gè)不同的概念，若二手房買賣交易取消，其中一個(gè)可以退還，另外一個(gè)卻不可以。

　　關(guān)于訂金和定金的區(qū)分，以及購房意向金和購房意向合同的法律概念，具體如下：

　　1、定金

　　定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。

　　在房屋買賣交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同的標(biāo)準(zhǔn)的額的20%。

　　2、訂金

　　訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，它只是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。

　　在房屋買賣交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利，反之若賣家不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、購房意向金

　　購房意向金不是法律上的概念，購房意向金指購房者為訂購看中的由中介公司推薦的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋賣方簽收，賣方簽收后轉(zhuǎn)為定金的，一定數(shù)額的款項(xiàng)，通常為房屋總價(jià)的1%，或稱誠意金或意向金。

　　意向金在房東簽收前為訂金的性質(zhì)，可主張收回；在房東簽收后為定金的性質(zhì)，不可隨意收回。

　　4、購房意向合同的法律性質(zhì)

　　購房意向合同其實(shí)是買受方與中介公司之間的居間合同，其內(nèi)容主要約定買受方與中介公司之間的權(quán)利義務(wù)，特別應(yīng)當(dāng)注意的是，該類合同都有買受方委托中介公司將意向金送交賣方，賣方簽收后該意向金轉(zhuǎn)為定金的條款，該條款意味著，如果買受方反悔，將可能喪失要求返還意向金的權(quán)利。上海房屋糾紛律師事務(wù)所