婚前住房抵押貸款的歸屬不僅要考慮首付時間，還要考慮首付資金來源。在離婚訴訟中，婚前住房抵押的司法處理存在著許多復雜的情況。在這種情況下，房產屬于婚前首付一方的個人財產。以下上海專業(yè)離婚律師將提供更多細節(jié)。

　　一、婚前抵押房屋的所有權

　　（1）夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房產證，產權人為購房人，婚后夫妻共同還貸。由于首付時間和房產證取得時間都是婚前，房產證上沒有體現(xiàn)對方的名字，說明雙方沒有房產協(xié)議，婚前已經確定了房產的權屬。

　　（2）夫妻關系一方進行婚前需要支付首付款，婚后經濟共同提高還貸，婚后登記管理房產權屬并取得房產證的情形。由于房產證的取得是婚前支付首付款一方的物權期待權實現(xiàn)成一個現(xiàn)實的物的過程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權屬就已經可以確定了，屬于自己一方的婚前以及個人信息財產，婚后的共同還貸不改變土地權屬的性質，因此在使用這種發(fā)展情形下該房產也屬于我國婚前首付方的個人企業(yè)財產。

　　（3）一方婚前簽訂房屋買賣合同，未向銀行申請抵押并支付首付款，婚后以自己的財產支付首付款，且以自己的名義登記。在這種情況下，由于首付的時間是婚后，抵押房屋屬于夫妻共同財產。

　　（4）婚前雙方共同購買的，以及婚前共同分擔的定金，在這種情況下，應承認為夫妻共同財產。然而，婚前財產由于夫妻關系的特殊性，在婚后以股份方式分享，成為共同所有權。

　　二、婚前按揭的房子增值部分屬于共同財產嗎？

　　由于我國通貨膨脹、房地產企業(yè)市場發(fā)展行情的變化影響以及房屋建筑作為不動產本身的增值性，當事人婚前購買房屋時的價格往往和離婚時的市場經濟價格有較大的差距，即實現(xiàn)了增值。婚前按揭房的增值部分在進行分割時應具體實際問題研究具體工作分析，不同學習情況可以區(qū)分處理。

　　一方婚前以個人財產購買并清償貸款或者約定為一方個人財產的，該房屋的全部產權歸買受人或約定人所有，增值也歸該人所有。如果一方在婚前按照約定購買并支付首付、婚后夫妻共同還貸或雙方約定為共同財產，則該房屋的增值部分在離婚時確認為夫妻共同財產。

　　在第二種情況下，作為共同財產的房屋增值部分的分割不能完全參照婚姻法中夫妻共同財產分割的標準進行，因為婚前抵押的增值部分，一方在婚前的個人財產收入不同于一般性的共同財產收入，因此不能平均分配，必須充分考慮相關因素，建立特殊的分割規(guī)則，才能實現(xiàn)對個人財產和另一方權利的雙重保護。

　　三、婚前按揭房應該學習如何進行分割？

　　《婚姻法司法人員解釋三》出臺后，已經沒有明確了對未償清貸款的按揭房屋信息可以通過進行數(shù)據(jù)分割，這樣也保證了市場發(fā)展經濟社會條件下房產的流通性與法律的效率性。

　　婚前按揭房屋被承認為個人財產時，配偶雙方在婚后共同償還貸款的性質，實際上是幫助非業(yè)主償還個人債務的行為，房地產是由婚前首付方獲得的。

　　《婚姻法》第三條、第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產和銀行貸款支付首付款，婚后以夫妻共同財產歸還貸款。以首付款一方名義登記的房地產， 離婚后，由雙方協(xié)商處理。依照前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判定該不動產屬于產權登記人，尚未償還的貸款是產權登記人的個人債務。婚后雙方共同還貸的款項與相應的財產增值部分離婚的，由產權登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則賠償對方。

　　《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同進行財產由雙方合作協(xié)議數(shù)據(jù)處理；協(xié)議不成時，由人民法院可以根據(jù)企業(yè)財產的具體實際情況，照顧自己子女和女方權益的原則作為判決。”

　　依據(jù)通過以上相關法律制度規(guī)定，首先，在離婚時該房屋的歸屬允許夫妻雙方進行協(xié)商約定，這既充分理解尊重了夫妻財產不可分割時的意思自治，也體現(xiàn)了婚姻法始終沒有貫穿的自愿選擇原則。其次，該規(guī)定也強調了對婚姻當事人自己個人信息財產的保護，對于環(huán)境保護我們個人的所有權理論意義具有重大。如果企業(yè)不能為了達成合作協(xié)議時，該不動產由婚前首付方取得。

　　這是中國由于該房屋買賣合同管理形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此還貸義務教育屬于買受人的單方債務，如果一個婚姻生活關系發(fā)展存續(xù)期間需要雙方經濟共同還貸，可認定為夫妻共同財產償還一方債務，不動產的權利歸屬不因他人積極參與償還債款而發(fā)生風險轉移。

　　當婚前按揭房作為我國夫妻之間共同管理財產時，分割研究方法在《婚姻法》解釋（二）第二十條中規(guī)定的很明確：

　　（一）雙方均主張通過房屋所有權問題并且可以同意競價方式取得的，應當準許；

　　（二）一方主張房屋所有權的，由評估工作機構按市場經濟價格對房屋建設作出分析評估，取得一個房屋所有權的一方我們應當及時給予另一方提供相應的補償；

　　（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)相關當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行數(shù)據(jù)分割。

　　上海專業(yè)離婚律師溫馨提示，雖然目前此類不動產的所有權系夫妻婚后取得，但購買不動產的價金卻是登記名義人的婚前個人生命財產，由于這筆財產并不因婚姻問題關系的成立而成為全國共有財產，那么，不動產作為這筆價金的另一種重要表現(xiàn)不同形式，也同樣認為應當認定為婚前個人財產。