上海民間借貸案律師就房屋買賣還是民間借貸產(chǎn)生爭議案例

　　案情簡介

　　一、2013年8月20日，王某與某某公司簽訂《借款協(xié)議》，約定某某公司向王某借款1200萬元，并口頭約定月利率4%。同日，雙方簽訂四份《商品房買賣合同》并辦理了預(yù)售合同備案登記。雙方還簽訂了《回購協(xié)議》，約定某某公司于2014年2月19日以1200萬元金額回購前述商品房，若未能按時回購則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　二、2013年8月21日，王某按約支付全部購房款1200萬元。2015年8月8日，王某向某某公司發(fā)出《督促函》，請求某某公司盡快交房并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、某某公司向貴州省黔西南布依族苗族自治州中院提起訴訟，請求認(rèn)定雙方為民間借貸關(guān)系，《商品房買賣合同》無效。一審法院認(rèn)為《商品房買賣合同》使雙方當(dāng)事人之間成立擔(dān)保關(guān)系，判決雙方之間為借款關(guān)系，但是《商品房買賣合同》并非無效。

　　四、王某不服，向貴州省高級人民法院提起上訴。貴州省高院駁回上訴，維持原判。

　　裁判要點(diǎn)

　　針對上述爭議焦點(diǎn)，貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院在“本院認(rèn)為”部分的裁判要點(diǎn)歸納如下：

　　本案中，某某公司主張其與王某之間就案涉1200萬元形成借款法律關(guān)系，王某主張雙方為商品房買賣法律關(guān)系。在雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述的事實(shí)是否真實(shí)、對某一問題的解釋是否符合常理、交易習(xí)慣、是否與提交的客觀證據(jù)相互印證等因素進(jìn)行審查。

　　第一，某某公司法定代表人廖紅松與王某之間的銀行轉(zhuǎn)賬匯款不符合雙方交易習(xí)慣和常理，且匯款具有一定規(guī)律性，僅憑一張借條復(fù)印件及取現(xiàn)憑據(jù)不能認(rèn)為該轉(zhuǎn)賬匯款系雙方1200萬元之外存在的其他借貸。

　　第二，從《商品房買賣合同》與《回購協(xié)議》的簽訂時間以及合同內(nèi)容來看，王某作為商品房的購買者如果目的是自用或投資，則不會在簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日簽訂《回購協(xié)議》。根據(jù)雙方之間《回購協(xié)議》的內(nèi)容，可以判斷王某簽訂買賣合同的目的并非通過支付對價獲得商品房的所有權(quán)而是保證資金的收回。

　　第三，從《商品房買賣合同》與《回購協(xié)議》的實(shí)際履行情況來看，簽訂合同當(dāng)日廖紅松向王某支付1萬元，并在之后按一定規(guī)律匯款，符合民間借貸變相扣除頭息的交易習(xí)慣；同時，回購期屆滿后，某某公司仍然按一定規(guī)律向王某匯款并未要求履行商品房買賣合同。

　　綜上所述，某某公司與王某之間存在借款關(guān)系，《商品房買賣合同》的目的是為了擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，并非無效。

　　上海債權(quán)債務(wù)律師提出如下建議：

　　第一，民間借貸中當(dāng)事人之間借款關(guān)系的形成，并非必須具備書面合同。只要雙方就借貸問題形成合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定借貸的債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立。

　　第二，法律關(guān)系的認(rèn)定，不應(yīng)當(dāng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的名稱，而是由當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和合同的具體內(nèi)容、履行情況來決定。借款合同與商品房合同于同一天簽訂，并且同時簽訂商品房回購協(xié)議或回購條款，此時當(dāng)事人之間極有可能為民間借貸關(guān)系而非商品房買賣關(guān)系。

　　第三，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成虛假意思表示，因當(dāng)事人之間無房屋買賣的意思表示，該房屋買賣合同無效，而借款擔(dān)保作為買賣合同的隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以認(rèn)定擔(dān)保行為有效。
 
       根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十四條：“原告以借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實(shí)，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。但司法實(shí)踐中存在“當(dāng)事人一方主張借貸法律關(guān)系，當(dāng)法官判斷不屬于借貸時，即判定不予支持當(dāng)事人的訴訟請求”的情形。