上海民間借貸案律師就房屋買賣還是民間借貸產(chǎn)生爭(zhēng)議案例

　　案情簡(jiǎn)介

　　一、2013年8月20日，王某與某某公司簽訂《借款協(xié)議》，約定某某公司向王某借款1200萬(wàn)元，并口頭約定月利率4%。同日，雙方簽訂四份《商品房買賣合同》并辦理了預(yù)售合同備案登記。雙方還簽訂了《回購(gòu)協(xié)議》，約定某某公司于2014年2月19日以1200萬(wàn)元金額回購(gòu)前述商品房，若未能按時(shí)回購(gòu)則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　二、2013年8月21日，王某按約支付全部購(gòu)房款1200萬(wàn)元。2015年8月8日，王某向某某公司發(fā)出《督促函》，請(qǐng)求某某公司盡快交房并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、某某公司向貴州省黔西南布依族苗族自治州中院提起訴訟，請(qǐng)求認(rèn)定雙方為民間借貸關(guān)系，《商品房買賣合同》無(wú)效。一審法院認(rèn)為《商品房買賣合同》使雙方當(dāng)事人之間成立擔(dān)保關(guān)系，判決雙方之間為借款關(guān)系，但是《商品房買賣合同》并非無(wú)效。

　　四、王某不服，向貴州省高級(jí)人民法院提起上訴。貴州省高院駁回上訴，維持原判。

　　裁判要點(diǎn)

　　針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院在“本院認(rèn)為”部分的裁判要點(diǎn)歸納如下：

　　本案中，某某公司主張其與王某之間就案涉1200萬(wàn)元形成借款法律關(guān)系，王某主張雙方為商品房買賣法律關(guān)系。在雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述的事實(shí)是否真實(shí)、對(duì)某一問(wèn)題的解釋是否符合常理、交易習(xí)慣、是否與提交的客觀證據(jù)相互印證等因素進(jìn)行審查。

　　第一，某某公司法定代表人廖紅松與王某之間的銀行轉(zhuǎn)賬匯款不符合雙方交易習(xí)慣和常理，且匯款具有一定規(guī)律性，僅憑一張借條復(fù)印件及取現(xiàn)憑據(jù)不能認(rèn)為該轉(zhuǎn)賬匯款系雙方1200萬(wàn)元之外存在的其他借貸。

　　第二，從《商品房買賣合同》與《回購(gòu)協(xié)議》的簽訂時(shí)間以及合同內(nèi)容來(lái)看，王某作為商品房的購(gòu)買者如果目的是自用或投資，則不會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)日簽訂《回購(gòu)協(xié)議》。根據(jù)雙方之間《回購(gòu)協(xié)議》的內(nèi)容，可以判斷王某簽訂買賣合同的目的并非通過(guò)支付對(duì)價(jià)獲得商品房的所有權(quán)而是保證資金的收回。

　　第三，從《商品房買賣合同》與《回購(gòu)協(xié)議》的實(shí)際履行情況來(lái)看，簽訂合同當(dāng)日廖紅松向王某支付1萬(wàn)元，并在之后按一定規(guī)律匯款，符合民間借貸變相扣除頭息的交易習(xí)慣；同時(shí)，回購(gòu)期屆滿后，某某公司仍然按一定規(guī)律向王某匯款并未要求履行商品房買賣合同。

　　綜上所述，某某公司與王某之間存在借款關(guān)系，《商品房買賣合同》的目的是為了擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，并非無(wú)效。

　　上海債權(quán)債務(wù)律師提出如下建議：

　　第一，民間借貸中當(dāng)事人之間借款關(guān)系的形成，并非必須具備書(shū)面合同。只要雙方就借貸問(wèn)題形成合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定借貸的債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立。

　　第二，法律關(guān)系的認(rèn)定，不應(yīng)當(dāng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的名稱，而是由當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和合同的具體內(nèi)容、履行情況來(lái)決定。借款合同與商品房合同于同一天簽訂，并且同時(shí)簽訂商品房回購(gòu)協(xié)議或回購(gòu)條款，此時(shí)當(dāng)事人之間極有可能為民間借貸關(guān)系而非商品房買賣關(guān)系。

　　第三，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成虛假意思表示，因當(dāng)事人之間無(wú)房屋買賣的意思表示，該房屋買賣合同無(wú)效，而借款擔(dān)保作為買賣合同的隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以認(rèn)定擔(dān)保行為有效。
 
       根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條：“原告以借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實(shí)，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。但司法實(shí)踐中存在“當(dāng)事人一方主張借貸法律關(guān)系，當(dāng)法官判斷不屬于借貸時(shí)，即判定不予支持當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求”的情形。