關(guān)于被告與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同是否應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效，對(duì)此存在兩種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。因?yàn)楸M管兩幢樓房的賣(mài)價(jià)確實(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格，但當(dāng)事人之間因存在許多合作關(guān)系，被告愿以較低的價(jià)格出售給第三人，這是他自由處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。原告認(rèn)為被告與第三人之間有惡意串通行為，證據(jù)是不充足的。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被宣告無(wú)效。因?yàn)楸桓嬷詫欠康蛢r(jià)出售給第三人，是為了低價(jià)租用第三人的房屋，這樣最終將導(dǎo)致對(duì)原告利益的損害，據(jù)此可以認(rèn)定被告與第三人之間存在惡意串通，損害第三人利益的行為。
本案中被告與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同從表面上看似乎符合惡意串通的要件。因?yàn)橛袃蓚€(gè)事實(shí)支持這一觀點(diǎn)。第一，買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于房?jī)r(jià)定得偏低，而且據(jù)法院查證被告租用第三人房屋的租金確實(shí)偏低。可見(jiàn)，被告低價(jià)轉(zhuǎn)讓樓房是為了從租房中得到補(bǔ)償。第二，被告與第三人之間通過(guò)訂立低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋和低價(jià)租用房屋的行為，最終使原告對(duì)被告的債權(quán)很難得到完全實(shí)現(xiàn)。然而，我認(rèn)為，僅憑這兩個(gè)事實(shí)是不能認(rèn)定被告與第三人之間具有惡意串通，損害原告利益的行為的。其原因在于：
第一，惡意串通首先要求當(dāng)事人都具有惡意，這種惡意就是指當(dāng)事人明知或應(yīng)當(dāng)知道其訂立的合同或?qū)嵤┑钠渌袨閷?gòu)成對(duì)他人的損害而故意為之。從本案來(lái)看，盡管被告從事該種行為時(shí)具有逃避部分債務(wù)，從而最終損害原告利益的意圖，但對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，很難認(rèn)定其具有損害原告利益的惡意。第三人與原告之間從未往來(lái)，甚至可能根本不知道原告的存在，因此不可能直接損害原告的利益。第三人從事這種行為完全是為了獲得利潤(rùn)，而不在于直接加損害于原告。所以，對(duì)于第三人的損害原告利益的惡意是很難認(rèn)定的。
第二，惡意串通行為在結(jié)果上直接導(dǎo)致了對(duì)他人的損害，在惡意串通與他人的損害之間具有直接的因果關(guān)系。從本案來(lái)看，原告雖然最終遭受了損害，但是要認(rèn)定原告的損害是因?yàn)楸桓媾c第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果，則是困難的。因?yàn)楸桓媾c第三人之間的低價(jià)買(mǎi)賣(mài)的行為雖然影響了原告?zhèn)鶛?quán)的實(shí)現(xiàn)，但并沒(méi)有直接導(dǎo)致對(duì)原告?zhèn)鶛?quán)的侵害，尤其是第三人并沒(méi)有實(shí)施直接侵害原告?zhèn)鶛?quán)，導(dǎo)致原告?zhèn)鶛?quán)不能實(shí)現(xiàn)的行為。
總之，我認(rèn)為原告提出被告與第三人之間惡意串通，損害其利益的要求并據(jù)此請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張是不能成立的。然而，應(yīng)當(dāng)看到，在本案中被告故意低價(jià)轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)，從而使其不能有足夠的資產(chǎn)清償對(duì)原告的債務(wù)，導(dǎo)致原告的債權(quán)不能完全實(shí)現(xiàn)。在此情況下，法律應(yīng)當(dāng)為債權(quán)人設(shè)立一定的保障措施，否則債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)惡意的債務(wù)人也不能實(shí)施制裁，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序也難以得到保障。
在本案中，原告可以獲得的保護(hù)其債權(quán)的措施在于通過(guò)行使債的保全的撤銷(xiāo)權(quán)，而維護(hù)其債權(quán)。
第一，從客觀要件上說(shuō)，撤銷(xiāo)權(quán)的行使首先要求債務(wù)人實(shí)施一定的處分財(cái)產(chǎn)的行為，這種處分行為已發(fā)生法律效力，而且已經(jīng)或?qū)⒁獓?yán)重?fù)p害債權(quán)人的債權(quán)。這里所說(shuō)的處分主要是指法律上的處分，包括轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、拋棄財(cái)產(chǎn)、免除債務(wù)、在財(cái)產(chǎn)上設(shè)立抵押等行為，只有在債務(wù)人實(shí)施法律上的處分行為時(shí)，才可能與第三人發(fā)生關(guān)系，才能提出撤銷(xiāo)債務(wù)人與第三人實(shí)施的行為問(wèn)題。所謂債務(wù)人實(shí)施處分行為已經(jīng)生效且有損于債權(quán)人的債權(quán)，應(yīng)以債務(wù)人的處分財(cái)產(chǎn)的行為已經(jīng)或?qū)⒁獓?yán)重導(dǎo)致債權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)。如果債務(wù)人在實(shí)施處分財(cái)產(chǎn)的行為以后，已完全不具有足夠資產(chǎn)清償債權(quán)人的債權(quán)，則認(rèn)為該行為嚴(yán)重有損于債權(quán)。如果在實(shí)施該行為以后，債務(wù)人仍有足夠的資產(chǎn)清償債務(wù)，不能認(rèn)為債務(wù)人的行為嚴(yán)重有害于債權(quán)，在此情況下，債權(quán)人也無(wú)權(quán)干涉?zhèn)鶆?wù)人的處分行為。
個(gè)人借款協(xié)議要注意什么?借貸和不當(dāng)?shù)美?上海律師
(一)借條的名稱(chēng)最好不要寫(xiě)成欠條
欠條是雙方基于以前的經(jīng)濟(jì)往來(lái)而進(jìn)行結(jié)算的一種結(jié)算依據(jù)，它實(shí)際上是雙方對(duì)過(guò)往經(jīng)濟(jì)往來(lái)的結(jié)算，僅是代表一種純粹的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不代表借款合同關(guān)系。因此借款時(shí)避免出現(xiàn)欠條可以省去訴訟中解釋“欠”款原因、用途的舉證責(zé)任。
(二)要寫(xiě)清楚債權(quán)人和債務(wù)人的全名
實(shí)踐上出借人與借款人往往關(guān)系較密切也不泛親戚關(guān)系，借款時(shí)將日常習(xí)慣稱(chēng)謂寫(xiě)入借條，萬(wàn)一借款人逾期還款出借人想到法院起訴借款人往往會(huì)因債權(quán)、債務(wù)人不明確而被法院拒之門(mén)外。
(三)將還款期限寫(xiě)入借條中
借款在訴訟時(shí)效內(nèi)受法律保護(hù)，實(shí)踐中卻有很多出借人往往不知道“訴訟時(shí)效”的概念。理論界對(duì)借款沒(méi)有約定還款期限的訴訟時(shí)效問(wèn)題理解不一，有人主張適用3年訴訟時(shí)效也有人主張適用20年訴訟時(shí)效。各地法院對(duì)此問(wèn)題的把握也不盡相同。
因此從債權(quán)安全回收的角度考慮，借款時(shí)宜將還款期限寫(xiě)入借條中。如借款人逾期不歸還借款的，出借人應(yīng)當(dāng)在還款到期日之后的兩年內(nèi)向其主張權(quán)利，包括向人民法院起訴或由借款人在催款通知書(shū)上簽字確認(rèn)。
(四)將利息約定在借條中
有不少債主誤解民間借款不能收取利息所以利息只在口頭約定而沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)借條中，如果沒(méi)有將利率寫(xiě)入借條中，出借人一起訴借款人不承認(rèn)雙方約定，出借人的利息請(qǐng)求將得不到法院的支持。
借條分為了有償借條與無(wú)償借條兩種，若是當(dāng)事人在借條中約定的利息不清楚，這樣的情況一般是按照無(wú)償借貸處理。而借條也可以當(dāng)做是簡(jiǎn)易版的借款合同，那么就屬于要式合同的一種，當(dāng)事人在簽字之后只能是成立，實(shí)際出借人給了借款給借款人之后，那么才會(huì)開(kāi)始生效。
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