2012年11月12日，周顯志、余出具雙方協(xié)議書(shū)，載明:”、、、我承諾，我愿意在2013年6月30日前將X棟作為中安公司工程部的辦公使用，然后在2013年7月1日交出房屋鑰匙等相關(guān)資料。不能如期交付的，按《商品房買賣合同》第十條違約處理。上海律師咨詢為您解答一下有關(guān)的情況。

　　2013年3月9日，眾安公司登記并獲得有關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)證(初始登記)。簽訂合同后，周賢智、俞美芳同意以5162730元的房?jī)r(jià)支付中安公司。2013年3月25日，鐘安公司取得該處所的土地保有權(quán)(土地保有權(quán)注冊(cè)處)。

　　隨后，周憲之和俞美芳向法院提起訴訟，要求中安公司交付房屋，支付逾期交付的罰款，并申請(qǐng)逾期登記的罰款。(中安公司沒(méi)有與原告辦理交房手續(xù)，也沒(méi)有在訴訟之日將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證交給原告。)該案的其中作為一個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議焦點(diǎn)即眾安公司企業(yè)是否應(yīng)同時(shí)可以承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任。

　　違約的法律責(zé)任是否同時(shí)適用。雖然合同規(guī)定“如果賣方逾期交付房屋并承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，賣方在本合同第十六條中承諾取得土地、相應(yīng)延期的房屋產(chǎn)權(quán)證、延期交付的時(shí)間和同期交付的商品房等”，但該條款屬于格式條款，其內(nèi)容明顯無(wú)視原告的利益，使原告的權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除被告按時(shí)交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)屬于無(wú)效的格式條款，因此，由于雙方的協(xié)議，被告不能免除逾期交付產(chǎn)權(quán)證的違約違約。

　　關(guān)于違約金的數(shù)額。從雙方訂立的商品房買賣合同的目的來(lái)看，違約金的約定更具有懲罰性(懲罰性違約金)，是合同雙方約定的對(duì)違約行為的一種制裁。原告已按合同約定向被告支付全部購(gòu)房款5162730元。

　　為防止被告拖延履行合同義務(wù)，督促原告及時(shí)履行交付房屋及房產(chǎn)證的義務(wù)，違約金仍按合同約定計(jì)算。二審法院最終維持一審判決，理由與一審法院相同。

　　合同中分別進(jìn)行約定了逾期交房與逾期辦證的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，但同時(shí)又約定開(kāi)發(fā)商可以承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任公司之后，逾期辦證的違約行為責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定一個(gè)屬于企業(yè)免除開(kāi)發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無(wú)效數(shù)據(jù)格式條款，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)按照相關(guān)合同雙方約定需要承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)研究違約之責(zé)。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)和防范開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋和延遲認(rèn)證

　　1、支付 liquidated damage 或賠償損失

　　《最高國(guó)民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)在違約金超過(guò)造成損失的30%的基礎(chǔ)上適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定。

　　第十七條商品房買賣合同沒(méi)有規(guī)定 liquidated damage 金額或損失賠償金額的計(jì)算方法。Liquidated damage 金額或損失賠償金額可參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:

　　逾期不付的，按照金融機(jī)構(gòu)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)算的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　逾期交付使用的，按照相關(guān)主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　2、購(gòu)房合同解除

　　《最高國(guó)民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第十五條。根據(jù)合同法第九十四條，推遲交付房屋的賣方或推遲支付房屋購(gòu)買價(jià)款的買方在被敦促后三個(gè)月內(nèi)不履行義務(wù)，如果一方當(dāng)事人要求取消合同，除非雙方當(dāng)事人另有約定，否則應(yīng)予以支持。

　　上海律師咨詢認(rèn)為，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人未約定的，行使撤銷權(quán)的合理期限為對(duì)方提醒后三個(gè)月。對(duì)方不申請(qǐng)撤銷權(quán)的，自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán); 對(duì)方不在期限內(nèi)行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。