案例：涂偉程與福蔟娥為樓上樓下鄰居。2020年5月26日，樓頂雨水經(jīng)落水管排至涂偉程臥室觀景陽臺，陽臺地漏堵塞造成積水，水經(jīng)門窗縫隙漫入臥室，滲漏至樓下福蔟娥的房屋，造成損失。后保利物業(yè)工作人員將地漏疏通。2020年7月2日，涂偉程臥室觀景陽臺再次積水。經(jīng)營口市中級人民法院委托，營口寶迪財(cái)務(wù)價(jià)格評估有限公司評估，損失數(shù)額為5240元，花費(fèi)鑒定費(fèi)3000元。涂偉程與保利(營口)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同載明沒有陽臺。辦理入住時(shí)，涂偉程簽收《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》載明，業(yè)主應(yīng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通，以免由于觀景陽臺水管堵塞或?qū)е掠晁魅胧覂?nèi)。涂偉程辦理入住手續(xù)后未實(shí)際入住。福蔟娥向一審法院提出訴訟請求：請求依法判令被告立即給付漏水賠償款16130元和租房款3000元及利息。
 

　　一審法院認(rèn)為，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償。雖然涂偉程未實(shí)際入住，但是其為案涉房屋所有權(quán)人，已經(jīng)辦理入住手續(xù)，并簽收《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》明確載明業(yè)主應(yīng)當(dāng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通。
 

　　本案中，因涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導(dǎo)致漏水。涂偉程未盡到經(jīng)常自行檢查陽臺排水管的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對漏水造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。涂偉程辯稱購房合同上載明沒有陽臺，檢查排水管不屬于其義務(wù)。雖然購房合同中載明沒有陽臺，但該合同不能證明涂偉程可以免除案涉陽臺排水管的檢查義務(wù)。案涉陽臺為涂偉程房屋臥室觀景陽臺，空間上相對具有私密性，且只能經(jīng)由涂偉程房屋進(jìn)入使用，不能因購房合同未約定及落水管安裝在其陽臺上而認(rèn)定該陽臺具有公共區(qū)域的屬性。青浦白鶴律師因陽臺空間的特殊性，《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》主要強(qiáng)調(diào)業(yè)主對陽臺排水管的檢查義務(wù)，即便業(yè)主認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由保利物業(yè)疏通和維修，亦應(yīng)盡到積極檢查義務(wù)后方能及時(shí)通知物業(yè)公司疏通、維修。
 

　　另外，案涉陽臺及排水管在涂偉程購買房屋時(shí)已經(jīng)客觀存在，涂偉程是在認(rèn)可房屋構(gòu)造的情況下購買的房屋，且涂偉程簽收《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》時(shí)并未提出異議。涂偉程辯稱案涉陽臺為公共區(qū)域，不應(yīng)由其檢查排水管，有悖客觀事實(shí)和正常認(rèn)知。因涉及毗連房產(chǎn)權(quán)益，涂偉程不能以未實(shí)際入住、鑰匙交由保利物業(yè)、放棄權(quán)利的方式免除對房屋的積極看護(hù)義務(wù)，損害毗連房產(chǎn)的權(quán)益。涂偉程的抗辯理由不符合客觀事實(shí)，亦有悖公序良俗，不予支持。
 

　　雖然保利物業(yè)疏通管道后陽臺再次積水，但情況輕微，福蔟娥本案主張損失主要由第一次積水造成。案涉地漏并未公用管道，福蔟娥要求保利物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于損失數(shù)額，評估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告合法有效，依法予以采信。福蔟娥要求給付利息，于法無據(jù)，不予支持。鑒定費(fèi)用3000元，是福蔟娥主張權(quán)利產(chǎn)生的必要費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由涂偉程負(fù)擔(dān)。關(guān)于涂偉程申請追加房屋開發(fā)商及設(shè)計(jì)方為第三人，因與本案無關(guān)，不予追加。如涂偉程認(rèn)為積水原因在于保利物業(yè)、開發(fā)商及設(shè)計(jì)方，應(yīng)當(dāng)另行解決。
 

　　青浦白鶴律師綜上所述，依法判決：一、被告涂偉程于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告福蔟娥損失5240元；二、被告涂偉程于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告福蔟娥鑒定費(fèi)3000元；三、駁回原告福蔟娥的其他訴訟請求。涂偉程上訴請求：一，撤銷原判第一、二項(xiàng)，發(fā)回重審或改判上訴人無責(zé)；二，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人遼寧保利物業(yè)管理有限公司營口分公司承擔(dān)。三、追加開發(fā)商、該房屋設(shè)計(jì)人(中國中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司)為第三人參加訴訟。主要事實(shí)和理由：

　　一、所謂的“觀景陽臺”，它承擔(dān)的是樓頂面雨水的轉(zhuǎn)排功能，按它承擔(dān)的功能屬性是公共設(shè)施的屬性，青浦白鶴律師按物權(quán)理論及物業(yè)管理?xiàng)l例，它的管理者是物業(yè)公司。具有公共屬性的公共設(shè)施，它的維修暢通責(zé)任怎么能強(qiáng)加于我呢？
 

　　二、上訴人與開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”中記載上訴人房屋是“有0陽臺”。而《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》是“商品房買賣合同”中第九章第二十一條“前期物業(yè)管理”第(五)款規(guī)定的，具體內(nèi)容屬“商品房買賣合同”的附件且具有因果關(guān)系。原審選擇性的否定了“商品房買賣合同”中“有0個(gè)陽臺”條款，強(qiáng)加給我了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》中“應(yīng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的義務(wù)。原審對“商品房買賣合同”中的內(nèi)容采取了不同對待標(biāo)準(zhǔn)。
 

　　三、如《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》中“應(yīng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的條款對于“商品房買賣合同”中“有0個(gè)陽臺”條款有效的話，上訴人認(rèn)為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條“建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益”的規(guī)定，侵害了上訴人“有0個(gè)陽臺”的合法權(quán)益。
 

　　四、原審認(rèn)定“另外，案涉陽臺及排水管在涂偉程購買房屋時(shí)已經(jīng)客觀存在，涂偉程是在認(rèn)可房屋構(gòu)造的情況下購買的房屋，且涂偉程簽收《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》時(shí)并未提出異議”。上訴人認(rèn)為該“規(guī)約”是開發(fā)商或物業(yè)方強(qiáng)勢統(tǒng)一定制的，其部分條款對購買不同戶型的業(yè)主無法也不能全部適用，雖然業(yè)主已簽字，但是無效的規(guī)約。既然承認(rèn)“陽臺”的管子是排水管，上訴人的“商品房買賣合同”又明確載明“有0個(gè)陽臺”，憑什么對不屬于上訴人的東西提出異議？排水管作為公共設(shè)施，就理所應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司進(jìn)行檢查并保持其暢通。另外，這個(gè)房子是步梯樓，《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》中“物業(yè)的使用、維護(hù)和管理”部分第四條第4、5、6款規(guī)定了電梯的使用，是否可以此要求物業(yè)方給上訴人提供電梯并向其索賠呢？原審就不應(yīng)支持這種違反公平的規(guī)約。
 

　　五、如原審認(rèn)定這個(gè)所謂的“陽臺”屬于上訴人，就是樓頂排水設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的缺欠侵害了上訴人權(quán)益。因?yàn)橛幸桓鶚琼斉潘鞴艿乐苯酉?ldquo;陽臺”排水，作為公共設(shè)施樓頂排水主管道憑什么向上訴人的“陽臺”直接排水？那么，導(dǎo)致了積水、漏水造成財(cái)產(chǎn)損失的后果理應(yīng)由開發(fā)商及設(shè)計(jì)方承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說，開發(fā)商及設(shè)計(jì)方與本案處理有法律上的利益關(guān)系。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款的規(guī)定申請將為開發(fā)商及設(shè)計(jì)方追加第三人參加本案的訴訟。
 

　　六、關(guān)于鑒定費(fèi)及案件受理的承擔(dān)退一步講，假設(shè)本案漏水上訴人有過錯(cuò)，原判只讓上訴人承擔(dān)案件受理費(fèi)278.25元中的50元。但鑒定費(fèi)3000元卻讓上訴人全部承擔(dān)有悖公平，被上訴人訴訟請求是19130元及利息，那么，實(shí)際的損失為5240元，多出實(shí)際損失近14000元將近三分之二。如被上訴人福蔟娥訴請不符合實(shí)際損失19萬、190萬，所發(fā)生鑒定費(fèi)也得由侵權(quán)方承擔(dān)唄？因鑒定的費(fèi)用是按標(biāo)的計(jì)算收費(fèi)的，原審的判決是不公平的。
 

　　七、判決中二審法院認(rèn)定事實(shí)有對有錯(cuò)：(一)“涂偉程與福蔟娥為樓上樓下鄰居”，這是對的。(二)“2020年5月26日，樓頂雨水經(jīng)排水管排至觀景陽臺，觀景陽臺地漏堵塞造成積水”是錯(cuò)的，卷宗沒有任何證據(jù)證明地漏堵塞。(三)根據(jù)原審的認(rèn)定，“后經(jīng)保利物業(yè)工作人員將地漏疏通。2020年7月2日，臥室觀景陽臺再次積水”(判決書第2頁下數(shù)11行“雖然保利物業(yè)疏通管道后陽臺再次積水，但情況輕微”(判決書第頁下數(shù)10、11行)，足以證明其錯(cuò)誤。這個(gè)所謂的“輕微”，只是雨下的時(shí)間短積水未超過門檻溢進(jìn)室內(nèi)。既然地漏已經(jīng)由物業(yè)疏通，如果不是地漏過于狹窄無法承擔(dān)過載排水量，怎么還能再次產(chǎn)生積水呢？原審怎么能作出自相矛盾的認(rèn)定？望二審對這一矛盾的認(rèn)定給予足夠重視。
 

　　八、原判認(rèn)定的“涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導(dǎo)致漏水”沒有事實(shí)依據(jù)(一)積水原因是因?yàn)樗^“觀景陽臺”，承擔(dān)著樓頂雨水的排泄功能，排水管直徑為100mm，而地漏的直徑為25mm，再加之露天的雨水，積水量大大超過地漏管徑的排水量，這才是造成積水流入上訴人的室內(nèi)，再漏到被上訴人福蔟娥屋內(nèi)的原因。(二)如果不是排水地漏、管道設(shè)計(jì)或是施工的不合理，怎么能會物業(yè)把管道疏通后還出現(xiàn)積水的事實(shí)呢？(三)“因涂偉程房屋臥室觀景陽臺地漏堵塞，造成陽臺積水導(dǎo)致漏水。涂偉程未盡到經(jīng)常自行檢查陽臺排水管的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對漏水造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”(判決書第3頁上數(shù)第2行)對于這一認(rèn)定卷中沒有任何證據(jù)證明是地漏堵塞，上訴人認(rèn)為是連接地漏的另外一根樓頂主排水管道堵塞反流到所謂“觀景陽臺”上。

　　青浦白鶴律師綜上：本案的焦點(diǎn)是“房屋買賣合同”中載明“有0個(gè)陽臺”《與業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》中“應(yīng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通”的概念及相互關(guān)系；所謂“觀景陽臺”積水的原因及上訴人作為業(yè)主有無檢查及保持地漏暢通的義務(wù)。上訴人認(rèn)為：“有0個(gè)陽臺”就意味著所謂“觀景陽臺”與上訴人沒有關(guān)系；積水也不是地漏堵塞的原因，而是承擔(dān)轉(zhuǎn)排水的地漏管徑過于窄小造成的。上訴人作為業(yè)主均沒有承擔(dān)公共設(shè)施日常檢查及保持暢通的義務(wù)，被上訴人福蔟娥因漏水而造成的損失與上訴人無法律上的因果關(guān)系，不是上訴人的過錯(cuò)造成的，被上訴人福蔟娥的財(cái)產(chǎn)損不應(yīng)由上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任。
 

　　被上訴人福蔟娥辯稱：關(guān)于上訴人所說的0陽臺問題，答辯人無法判定是涂偉程的責(zé)任還是物業(yè)的責(zé)任。青浦白鶴律師這次造成答辯人房屋損失的主要原因是陽臺積水進(jìn)入我家，是由上訴人室內(nèi)進(jìn)入我家室內(nèi)，所以應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。二是鑒定費(fèi)的問題，通過了解，鑒定費(fèi)是按照個(gè)數(shù)和需要鑒定的處數(shù)有關(guān)，與答辯人當(dāng)初申請時(shí)自己預(yù)估的費(fèi)用無關(guān)。鑒定費(fèi)是答辯人主張權(quán)利產(chǎn)生的必要費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)方承擔(dān)。
 

　　被上訴人遼寧保利物業(yè)管理有限公司營口分公司辯稱，答辯人認(rèn)為一審法庭的事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿。對于一審判決無異議，請求法院二審維持原判。二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)，二審查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)基本一致。二審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題是案涉陽臺漏水導(dǎo)致被上訴人福蔟娥房屋客廳和臥室棚頂漏水，造成其財(cái)產(chǎn)損失，上訴人涂偉程是否應(yīng)對該損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
 

　　上訴人主張其未實(shí)際入住，而案涉陽臺為公共區(qū)域，不應(yīng)由其檢查排水管，因上訴人為案涉房屋所有權(quán)人，且已經(jīng)辦理入住手續(xù)，并簽收《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。案涉陽臺系上訴人所有房屋臥室外的觀景陽臺，只能經(jīng)由其房屋進(jìn)入使用，該陽臺在空間上具有私密性。他人無法進(jìn)入上訴人房屋，據(jù)此，無論該陽臺是否屬于公共區(qū)域，因該陽臺具有私密性，上訴人應(yīng)對該陽臺負(fù)有積極檢查義務(wù)并及時(shí)通知物業(yè)公司疏通、維修。上訴人與被上訴人遼寧保利物業(yè)管理有限公司營口分公司簽訂的《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》明確載明業(yè)主應(yīng)當(dāng)經(jīng)常自行檢查觀景陽臺排水管，并保持其暢通。
 

　　上訴人應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》的規(guī)定履行其義務(wù)。青浦白鶴律師故案涉陽臺系因上訴人未盡到積極檢查的義務(wù)而導(dǎo)致漏水，造成被上訴人福蔟娥房屋的財(cái)產(chǎn)損失，上訴人應(yīng)當(dāng)對此損失承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上海房產(chǎn)糾紛律師