房地產(chǎn)銷售代理是房地產(chǎn)行業(yè)多年來成熟的銷售模式。很多房地產(chǎn)公司自己沒有專門的銷售團(tuán)隊(duì)，而是請(qǐng)銷售代理來銷售。也有房地產(chǎn)公司自營(yíng)銷售+代理銷售同時(shí)進(jìn)行的情況。在實(shí)踐中，“一房二賣”的主觀行為并不多見，但在多家銷售機(jī)構(gòu)、多種銷售方式的情況下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，一旦發(fā)生，總房?jī)r(jià)會(huì)很高，各方都會(huì)損失很大。上海律師事務(wù)所為您解答一下有關(guān)的問題。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　在阿爾法案例庫(kù)（通過自己設(shè)置案由“房屋進(jìn)行買賣雙方合同管理糾紛”、關(guān)鍵詞“一房二賣”，檢索可以得到8775結(jié)果，該組數(shù)據(jù)主要分布情況如下：（檢索工作時(shí)間：2019年11月22日）

　　那么當(dāng)“一房二賣”已經(jīng)發(fā)生了，在購(gòu)房者、開發(fā)商和銷售代理公司之間，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)不利后果？本文選取一個(gè)最高人民法院的公報(bào)案例作為分析：湖北JH實(shí)業(yè)有限公司與蘇某等商品房買賣合同糾紛案（2012）民抗字第24號(hào)。

　　二、案例解析

　　2005年3月至2006年3月期間，JH 公司與 HY 公司簽訂了《楚 TXZ 》商品房保修包干銷合同、《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》、《楚 TXZ 》商品房保修基地包干銷合同》補(bǔ)充協(xié)議，上述協(xié)議: JH 公司委托 HY 公司代理銷售商品房建設(shè)面積除住宅兩層、700平方米商鋪外的其余代理商; 2006年4月為宣傳規(guī)劃月，報(bào)價(jià)于本月截止。

　　2006年4月，蘇某與公司簽訂了購(gòu)買06號(hào)鋪、07號(hào)鋪的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》,該合同均寫明賣方為公司，買方為蘇某。同月，蘇某與HY公司銷售人員在武漢簽訂了兩份商品房買賣合同。

　　2006年6月20日HY公司向JH公司可以發(fā)出《解除＜“楚TXZ”商品房保底包干銷售服務(wù)合同）的通知》。解除勞動(dòng)合同信息通知我們發(fā)出后，HY公司仍持有一個(gè)部分企業(yè)銷售合同等重要材料原件，武漢市中級(jí)以及人民對(duì)于法院于2006年8月29日組織學(xué)生雙方辦理了移交手續(xù)。

　　2006年9月29日，JH 將發(fā)生糾紛的07號(hào)商鋪出售給李，第二天向武漢市房管局提交了商品房合同。

　　2006年10月31日，蘇某到售樓部要求辦理交接手續(xù)時(shí)，JH公司以未與其簽訂合同、未收到其貨款為由拒絕辦理交接手續(xù)，由此引發(fā)本案糾紛。

　　2006年11月14日，蘇向武漢仲裁院提出仲裁申請(qǐng)。

　　2007年1月16日，JH公司將訟爭(zhēng)的06號(hào)商鋪出售給李某，商品房進(jìn)行買賣合同于實(shí)現(xiàn)次日向武漢市房管局備案。

　　2008年1月11日，武漢市中級(jí)以及人民對(duì)于法院可以撤銷該仲裁裁決書。

　　2008年4月，蘇向武漢市中級(jí)人民法院提起訴訟。

　　本案一審由武漢中院審理，二審由湖北省高級(jí)人民法院審理，最高人民檢察院提出抗訴。最高人民法院終審后，維持了湖北省高級(jí)人民法院的判決。

　　最終判決結(jié)果: 撤銷蘇和 JH 公司06號(hào)和07、2號(hào)鋪位的商品房合同。第三，JH 公司賠償懲罰性損害賠償蘇50% (發(fā)現(xiàn) JH 公司有“一房?jī)少u”的違約，應(yīng)承擔(dān)全部金額的雙倍賠償責(zé)任，但蘇尊重二審判決，因此最高法院賠償比例不會(huì)調(diào)整)。

　　代理有限公司在銷售管理過程中可以產(chǎn)生的法律后果歸屬于房產(chǎn)公司。在本文所引的案例中，代理有限公司企業(yè)因?yàn)榉慨a(chǎn)管理公司可以拒絕支付代理傭金及溢價(jià)分成后，采取不恰當(dāng)?shù)淖晕揖葷?jì)措施，截取購(gòu)房款未打入房產(chǎn)公司資本賬戶，是為不當(dāng)；房產(chǎn)公司在本案已經(jīng)開始發(fā)生矛盾糾紛還未得到解決這些問題研究期間，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)出售給另一人，也有一些不當(dāng)。

　　本案判決書明確，房地產(chǎn)公司與銷售代理機(jī)構(gòu)約定的授權(quán)范圍(包括銷售期限、催收權(quán)限、簽字權(quán)限)僅為內(nèi)部約定，并未向社會(huì)公示，因此不能用于對(duì)抗善意買受人。

　　作為商品房買賣合同的對(duì)立方，買受人應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同文本、簽字、收據(jù)主體，但過錯(cuò)標(biāo)準(zhǔn)不得超過普通買受人的合理注意義務(wù)。也就是說，在購(gòu)房合同有變更、無縫章等問題的情況下，仍然認(rèn)為是反映了雙方的真實(shí)意愿，作為有效的合同; 購(gòu)房者將支付給代理人而不是房地產(chǎn)公司，是買房者代理人收取款項(xiàng)的權(quán)利，應(yīng)視為買房者已經(jīng)支付給房地產(chǎn)公司購(gòu)房。

　　上海律師事務(wù)所認(rèn)為，銷售企業(yè)代理有限公司可以基于學(xué)生有效的委托代理關(guān)系所實(shí)施的代理行為不違反相關(guān)法律政策法規(guī)禁止性規(guī)定（如本案中，代理服務(wù)公司在封盤期間向購(gòu)房者出售房屋），應(yīng)認(rèn)定為一個(gè)有效，其代理行為的法律后果就是直接融資約束被代理人，所產(chǎn)生的民事主體責(zé)任能力直接由被代理人（即房產(chǎn)公司）承擔(dān)。