房地產銷售代理是房地產行業多年來成熟的銷售模式。很多房地產公司自己沒有專門的銷售團隊，而是請銷售代理來銷售。也有房地產公司自營銷售+代理銷售同時進行的情況。在實踐中，“一房二賣”的主觀行為并不多見，但在多家銷售機構、多種銷售方式的情況下，風險會加大，一旦發生，總房價會很高，各方都會損失很大。上海律師事務所為您解答一下有關的問題。

　　一、數據解析

　　在阿爾法案例庫（通過自己設置案由“房屋進行買賣雙方合同管理糾紛”、關鍵詞“一房二賣”，檢索可以得到8775結果，該組數據主要分布情況如下：（檢索工作時間：2019年11月22日）

　　那么當“一房二賣”已經發生了，在購房者、開發商和銷售代理公司之間，應當由誰承擔不利后果？本文選取一個最高人民法院的公報案例作為分析：湖北JH實業有限公司與蘇某等商品房買賣合同糾紛案（2012）民抗字第24號。

　　二、案例解析

　　2005年3月至2006年3月期間，JH 公司與 HY 公司簽訂了《楚 TXZ 》商品房保修包干銷合同、《銷售代理補充協議》、《楚 TXZ 》商品房保修基地包干銷合同》補充協議，上述協議: JH 公司委托 HY 公司代理銷售商品房建設面積除住宅兩層、700平方米商鋪外的其余代理商; 2006年4月為宣傳規劃月，報價于本月截止。

　　2006年4月，蘇某與公司簽訂了購買06號鋪、07號鋪的《商品房認購合同》,該合同均寫明賣方為公司，買方為蘇某。同月，蘇某與HY公司銷售人員在武漢簽訂了兩份商品房買賣合同。

　　2006年6月20日HY公司向JH公司可以發出《解除＜“楚TXZ”商品房保底包干銷售服務合同）的通知》。解除勞動合同信息通知我們發出后，HY公司仍持有一個部分企業銷售合同等重要材料原件，武漢市中級以及人民對于法院于2006年8月29日組織學生雙方辦理了移交手續。

　　2006年9月29日，JH 將發生糾紛的07號商鋪出售給李，第二天向武漢市房管局提交了商品房合同。

　　2006年10月31日，蘇某到售樓部要求辦理交接手續時，JH公司以未與其簽訂合同、未收到其貨款為由拒絕辦理交接手續，由此引發本案糾紛。

　　2006年11月14日，蘇向武漢仲裁院提出仲裁申請。

　　2007年1月16日，JH公司將訟爭的06號商鋪出售給李某，商品房進行買賣合同于實現次日向武漢市房管局備案。

　　2008年1月11日，武漢市中級以及人民對于法院可以撤銷該仲裁裁決書。

　　2008年4月，蘇向武漢市中級人民法院提起訴訟。

　　本案一審由武漢中院審理，二審由湖北省高級人民法院審理，最高人民檢察院提出抗訴。最高人民法院終審后，維持了湖北省高級人民法院的判決。

　　最終判決結果: 撤銷蘇和 JH 公司06號和07、2號鋪位的商品房合同。第三，JH 公司賠償懲罰性損害賠償蘇50% (發現 JH 公司有“一房兩賣”的違約，應承擔全部金額的雙倍賠償責任，但蘇尊重二審判決，因此最高法院賠償比例不會調整)。

　　代理有限公司在銷售管理過程中可以產生的法律后果歸屬于房產公司。在本文所引的案例中，代理有限公司企業因為房產管理公司可以拒絕支付代理傭金及溢價分成后，采取不恰當的自我救濟措施，截取購房款未打入房產公司資本賬戶，是為不當；房產公司在本案已經開始發生矛盾糾紛還未得到解決這些問題研究期間，將訟爭房產出售給另一人，也有一些不當。

　　本案判決書明確，房地產公司與銷售代理機構約定的授權范圍(包括銷售期限、催收權限、簽字權限)僅為內部約定，并未向社會公示，因此不能用于對抗善意買受人。

　　作為商品房買賣合同的對立方，買受人應當核對合同文本、簽字、收據主體，但過錯標準不得超過普通買受人的合理注意義務。也就是說，在購房合同有變更、無縫章等問題的情況下，仍然認為是反映了雙方的真實意愿，作為有效的合同; 購房者將支付給代理人而不是房地產公司，是買房者代理人收取款項的權利，應視為買房者已經支付給房地產公司購房。

　　上海律師事務所認為，銷售企業代理有限公司可以基于學生有效的委托代理關系所實施的代理行為不違反相關法律政策法規禁止性規定（如本案中，代理服務公司在封盤期間向購房者出售房屋），應認定為一個有效，其代理行為的法律后果就是直接融資約束被代理人，所產生的民事主體責任能力直接由被代理人（即房產公司）承擔。