《合同法》第四百零二條受托人在委托人的權(quán)限范圍內(nèi)以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，合同對受托人和第三人具有直接約束力，但有確鑿證據(jù)表明合同僅對受托人和第三人具有約束力的除外。上海律師事務(wù)所為您解答一下有關(guān)的問題。

　　房地產(chǎn)公司選擇銷售代理機(jī)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)考察代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理水平，考察代理機(jī)構(gòu)的能力和責(zé)任承擔(dān)能力。

　　(1)與房地產(chǎn)公司、代理公司簽訂協(xié)議時，明確詳細(xì)約定雙方的權(quán)利義務(wù)，明確各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作的達(dá)成條件和違約責(zé)任，明確代理公司的保密義務(wù)和其他配合義務(wù)。

　　(2)房地產(chǎn)公司以代理的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，及時為代理公司組織各種專題培訓(xùn)，提供標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)和產(chǎn)品信息，建立全過程監(jiān)督和考核體系。

　　(3)建立一個協(xié)調(diào)、實(shí)時的銷售控制系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)及其代理商來說尤為重要，尤其是在多個代理商同時開始銷售的情況下。

　　(4)銷售代理之間合作過程中，在雙方履約的基本前提下，及時結(jié)算支付相關(guān)費(fèi)用并移交相應(yīng)資料，有效避免代理方采取扣款、更換或隱藏單據(jù)等不當(dāng)?shù)淖晕揖葷?jì)或反制措施。

　　(5)銷售代理關(guān)系解除后，有條件的，及時收回與銷售代理有關(guān)的一切印章、文件、資料，并在適當(dāng)場合、通過適當(dāng)渠道向社會公布。

　　法律法規(guī)也支持這一點(diǎn): 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理人出售房屋，由于代理人沒有通知他們某些房屋已經(jīng)出售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一套房屋出售，兩套房屋出售，屬于委托人選擇和監(jiān)督的經(jīng)營風(fēng)險不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條有下列情形之一，不能實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。

　　《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者按照雙方的約定，應(yīng)當(dāng)由自己實(shí)施的民事法律行為，不得代理。

　　第六十五條 民事相關(guān)法律問題行為的委托企業(yè)代理，可以用書面表達(dá)形式，也可以用口頭語言形式。法律制度規(guī)定用書面教育形式的，應(yīng)當(dāng)用書面教學(xué)形式。書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者產(chǎn)品名稱、代理業(yè)務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或蓋章。委托書授權(quán)不明的，被代理人之間應(yīng)當(dāng)向第三人可以承擔(dān)環(huán)境民事主體責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。

　　第九十二條取得不正當(dāng)利益，給他人造成損失，沒有法律依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)將取得的不正當(dāng)利益返還給受損失的人。

　　《最高國民法院對于審理商品房生意合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人按照約定接受了購房款的，該約定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　第八條 具有研究下列情形之一，導(dǎo)致企業(yè)商品房進(jìn)行買賣雙方合同管理目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)的，無法發(fā)展取得一個房屋的買受人之間可以通過請求解除勞動合同、返還已付購房款及利息、賠償經(jīng)濟(jì)損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償法律責(zé)任：商品房買賣交易合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣服務(wù)合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　上海律師事務(wù)所提醒大家，在普通購房者看來，不管是房產(chǎn)管理公司企業(yè)自有的銷售員，還是一個代理有限公司的銷售員，其身份進(jìn)行定義均為房產(chǎn)作為公司員工認(rèn)可的有權(quán)代理人，其行為主要代表了房產(chǎn)公司，出售房屋、收取購房款等法律社會責(zé)任當(dāng)然由房產(chǎn)公司需要承擔(dān)。