案情簡介

　　2002年，張某通過拆遷獲得了約120平方米的安置房。由于拆遷公司在建房前未依法辦理規劃手續，張某一直未能取得房產證。由于房屋多處存在質量問題，經拆遷公司同意，張某在安置房北側擴建，將安置房從原來的120多平方米擴建到190多平方米；此外，安置房周圍和頂部還建了彩鋼瓦棚。擴建后，房屋整體建筑面積達到450多平方米。

　　2017年，當地綜合執法局對張的房屋進行了調查，并致函規劃部門詢問涉案房屋是否取得了建設工程規劃許可證。規劃部門回復稱，該局未向該房屋頒發規劃許可證，該房屋無法采取糾正措施消除影響。

　　此后，執法局作出限期拆遷決定，限期在三天內拆除包括安置房在內的所有房屋。但在實際拆遷過程中，執法局只拆除了北部擴建部分和彩鋼瓦棚，保留了安置房。張提起訴訟，要求法院撤銷限期拆遷決定。一、二審法院駁回了張的訴訟請求，江蘇省高等法院再審撤銷了限期拆遷決定，即張可以保留120平方米的安置房。
 

   　法條鏈接

　　《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　第四十條第一款在城市、城鎮規劃區內建設建筑物、構筑物、道路、管道等工程的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府申請建設工程規劃許可證。

　　第六十四條未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；可以采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；不能采取改正措施消除影響的，限期拆除。不能拆除的，沒收實物或者違法收入的，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。
 

　　律師評析

　　必須拆除無證房屋嗎？

　　《城鄉規劃法》規定，建筑物、構筑物、道路、管、構筑物、道路、管道等工程的，應當申請建設工程規劃許可證。未取得規劃許可證的房屋屬于違法建筑。但是，對于已建成的無證房屋，是否必須拆除，不問任何原因？上海動遷法律咨詢不這么認為。

　　行政機關對規劃區內的建設活動進行依法監督的目的之一是改善居民的生活環境，這也符合《城鄉規劃法》的立法意圖。根據《城鄉規劃法》第六十四條的規定，對未取得規劃許可證的違法建筑采取不同的處理方式，只有不能采取糾正措施消除影響的，責令限期拆除。對于可以采取糾正措施消除對規劃實施的影響，應當采取最小損害當事人權益的方式，妥善平衡處理方式和目的，充分突出以人為本的價值取向。

　　在這種情況下，張某在取得安置房拆遷后多年未能辦理房產證。根本原因是拆遷公司在建房前未依法取得規劃許可證，這一歷史遺留問題的不利后果不應由張某支付。再審期間，經法院多方走訪、協調、溝通，為張某安置房辦理了產權證，彌補了這一缺陷。但執法局將包括安置房拆遷在內的所有建筑視為必須限期拆除的違法建筑，明顯超出必要限度，不符合比例原則中的適宜性原則。

　　如何看待規劃部門的復函？

　　在處理張某建筑的過程中，執法局致函規劃部門詢問涉案建筑的相關情況。規劃部門回復稱，張某建筑未取得建設工程規劃許可證，屬于無法采取糾正措施消除影響，已成為執法局限期拆除決定的重要依據。對此，上海動遷法律咨詢認為，規劃部門的回復只是協助綜合執法部門認定事實的專業輔助意見，規劃部門了解的事實是否全面也會影響回復的準確性。因此，執法部門不能僅僅依靠回復的意見來判斷。如前所述，未取得規劃許可證的房屋不一定是必須拆除的違法建筑。法院在審理此類案件時，應認識到規劃部門的回復只是綜合執法部門限期拆遷決定的證據之一，房屋來源、施工年限等也是判斷因素，需要綜合考慮相關因素才能判斷是否拆遷。