隨著近兩年房地產市場的發展，法院受理的相關糾紛越來越多，其中似乎利用“房地產投機”的上述風險進行惡性投機。為了取得樓價飆升帶來的好處，地產代理作為炒家與發展商勾結，發展商拒絕承認自行買賣樓宇的約束力，結果令消費者面對買樓的尷尬，買樓的身分得不到承認，炒家炒高樓價。這種行為擾亂了房地產市場的秩序，也違反了“住房不投機”的原則。上海律師就來為您回答一下相關的情況。

　　一、海南現有住房制度的出售

　　2020年3月7日，海南省經濟新聞信息辦公室召開發布會，介紹中國海南省委辦公廳、省政府辦公廳當日出臺的《關于企業建立一個房地產行業市場進行平穩持續健康教育發展我國城市管理主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》）。2020年3月9日起至今，該《通知》具體研究內容在海南省政府官網上已無法實現查詢，但截止本文發稿，官方數據沒有自己發布撤銷上述《通知》的相關國家政策。

　　通知要求，各部門要統一要求，分工負責，落實主要責任，完善住房制度，明確政策分類，規范市場秩序，落實目標任務，加強組織領導。其核心內容是建立城市主體責任制，促進房地產市場的穩定健康發展，并提出發展保障性住房，以及落實當地居民多購房政策和商品房銷售制度。

　　目前，預售仍是我國房地產相關法律法規允許的一種銷售方式。預售制下存在哪些問題？現有的房屋銷售體系對房地產企業有何影響？海南的政策會引發全國跟進嗎？預售制度下如何促進房地產行業合規？本文將對此進行探討。

　　二、房地產預售制度存在的問題

　　現房銷售是指消費者在購買時具備即買即可進行入住的，即開發商已辦妥所售商品房屋的大產證的商品房，與消費者通過簽訂商品房交易買賣雙方合同后，立即分析可以提高辦理企業入住并取得產權證。只有一個擁有房產證和土地使用證才能我們稱之為現房。

　　根據建設部1995年頒布并于2001年修訂的城市商品房預售管理辦法的規定，商品房預售開發商必須符合下列法定條件:

　　(1)開發商已繳納全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書，土地使用權未設定抵押；

　　(2)持有建筑規劃許可證和建筑許可證

　　(3)按預售商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已確定建設進度和竣工交付時間；

　　(4)同金融服務機構發展已經通過簽訂預售款監管協議

　　(5)向縣級以上人民政府中華民國物業管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，商品房在境外預售的，同時領取《商品房境外預售許可證》。

　　海南省提出改革商品房預售制度是一個大動作，可以看作是一個信號，也符合住房制度改革的大方向。商品房預售制度主要是借鑒香港的經驗，有助于在樓市發展初期為開發商和項目開發提供融資。

　　因此，商品房預售制度有利于開發商，但可能會對購房者造成一定的不利影響，尤其是在購房過程中一旦發生糾紛、矛盾，可能會損害消費者的權益。房地產預售制度存在的主要問題如下:預售合同轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。

　　商品房進行預售合同是由房地產市場開發一個企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付作為定金或預付款，預售方在合同可以約定一定時間內將建成的商品房土地所有權發生轉移給預購方的書面技術協議。

　　預售商品房預售合同的轉讓是指預售商品房的預售，預購者將購買未完成交付的預售商品房的另一種轉讓方式，俗稱“房地產炒作”、這種轉讓是商品房預售合同原始買受人向第三人轉讓權利和義務，使第三人與預售人建立新的民事法律關系，并且預售合同的內容不改變轉讓形式。

　　上海律師提醒大家，我國合同法規定，合同的債權債務轉移給第三人時，應當征得對方的同意。換句話說，未建成單位的買賣必須經過地產代理商同意，否則對地產代理商沒有約束力，而無形的消費者即使已經向地產代理商支付了部分樓價，也會處於被動地位，但其買家身份能否確立，仍然掌握在地產發展商的手中。