《城市發展房地產管理法》第45條第3款規定：“商品房預售所得款項，必須可以用于學習有關的工程項目建設。”該法條僅籠統的規定了商品房預售款的用途，并沒有一個明確管理規定監管市場主體作用及其權限、法律社會責任等。上海律師就來為您回答一下相關的情況。

　　城市商品房預售管理辦法第十一條第二款進一步規定: “商品房預售監督的具體辦法由房地產管理部門制定。”雖然各地房地產管理部門的規章制度下放了制定資金監管具體措施的權力，但在實踐中難以形成統一的監管機構和監管模式，導致房地產市場風險很大。

　　雖然我國房地產市場已經發展了30年，但是預售款的使用已經成為當前商品房預售管理中最薄弱的環節。發展商可能侵犯置業人士的權益。

　　根據《中華人民共和國消費者權益保護法》，消費者享有人身和財產安全權、知情權、自主選擇權、公平交易權、索賠權、結社權、受教育權、受尊重權和監督權。作為商品房的消費者，也就是購房者，他們也享有這些權利。房地產開發商的行為可能侵犯購房者的下列權利:

　　第一，商品進行虛假廣告文化現象有可能存在侵犯購房者的知情權；

　　第二，房地產開發商將房屋產權非法抵押可能侵犯購房者的財產抵押權；

　　第三，今后對房屋面積、公攤面積的不公平處理，可能侵犯購房者的公平交易權；

　　第四，各種金融服務相關的住房貸款被指定為單位提供侵犯購房權的選擇權；

　　第五，開發商利用霸王條款等優勢地位不予賠償，侵犯了購房者的賠償權。

　　預售合同標的物和實物不配，容易導致產生影響質量安全問題。

　　在一般這種情況下，在訂立合同時，購房人只能作為依據開發商發展提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對房屋的實際使用面積、建材、質量、配套社會公共服務設施等情況，購房人卻因是預購而對自己將來的事物之間無法進行實地調查了解。

　　這為開發商預售中以廣告和宣傳相關資料信息誤導學生甚至欺騙消費者或事后擅自變更管理設計、規劃、用料創造了機會。上述原因導致實物房基準價格與預售房基準價格不匹配，消費者在此類合同糾紛中往往得不到有效保護，即使通過訴訟手段彌補了一些權益損失，但消費者面臨的風險更大。

　　在預售制度下，住房企業在住房中尚未能夠占用購房者的資金，資金壓力大大緩解，房地產業日益成為一種高度杠桿化的金融活動類別。此外，預售制度下，購房者容易跟隨住房質量等方面的糾紛成為弱勢群體。

　　房地產預售制度存在違約風險。房地產風險主要由銀行信貸資金和購房者承擔。房地產預售制度在降低開發商門檻的同時，也讓一些不具備開發商實力的企業進入市場，擾亂了正常的經營秩序。

　　而且一旦開發商投資出現問題，銀行和購房者都會成為開發商投資風險的承擔者和受害者。預售制度對房地產開發商有很多好處，最重要的是減少資金占用，這也是房地產開發行業高杠桿管理的制度基礎。但是，它的缺點也是非常明顯的。預售宣傳和現房的質量差異導致了很多糾紛。

　　上海律師提醒大家，一些無良開發商甚至占用預售資金，無法按照合同規定的時間交房。房產糾紛不同于其他經濟糾紛，同樣的糾紛往往涉及更多的人。從收益與風險匹配的角度來看，在預售制度下，一旦開發商違約引發群體性事件，政府將承擔更大的風險。