《城市發(fā)展房地產(chǎn)管理法》第45條第3款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須可以用于學(xué)習(xí)有關(guān)的工程項(xiàng)目建設(shè)。”該法條僅籠統(tǒng)的規(guī)定了商品房預(yù)售款的用途，并沒(méi)有一個(gè)明確管理規(guī)定監(jiān)管市場(chǎng)主體作用及其權(quán)限、法律社會(huì)責(zé)任等。上海律師就來(lái)為您回答一下相關(guān)的情況。

　　城市商品房預(yù)售管理辦法第十一條第二款進(jìn)一步規(guī)定: “商品房預(yù)售監(jiān)督的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門制定。”雖然各地房地產(chǎn)管理部門的規(guī)章制度下放了制定資金監(jiān)管具體措施的權(quán)力，但在實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了30年，但是預(yù)售款的使用已經(jīng)成為當(dāng)前商品房預(yù)售管理中最薄弱的環(huán)節(jié)。發(fā)展商可能侵犯置業(yè)人士的權(quán)益。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有人身和財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、索賠權(quán)、結(jié)社權(quán)、受教育權(quán)、受尊重權(quán)和監(jiān)督權(quán)。作為商品房的消費(fèi)者，也就是購(gòu)房者，他們也享有這些權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為可能侵犯購(gòu)房者的下列權(quán)利:

　　第一，商品進(jìn)行虛假?gòu)V告文化現(xiàn)象有可能存在侵犯購(gòu)房者的知情權(quán)；

　　第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)非法抵押可能侵犯購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)；

　　第三，今后對(duì)房屋面積、公攤面積的不公平處理，可能侵犯購(gòu)房者的公平交易權(quán)；

　　第四，各種金融服務(wù)相關(guān)的住房貸款被指定為單位提供侵犯購(gòu)房權(quán)的選擇權(quán)；

　　第五，開(kāi)發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢(shì)地位不予賠償，侵犯了購(gòu)房者的賠償權(quán)。

　　預(yù)售合同標(biāo)的物和實(shí)物不配，容易導(dǎo)致產(chǎn)生影響質(zhì)量安全問(wèn)題。

　　在一般這種情況下，在訂立合同時(shí)，購(gòu)房人只能作為依據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)展提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對(duì)房屋的實(shí)際使用面積、建材、質(zhì)量、配套社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施等情況，購(gòu)房人卻因是預(yù)購(gòu)而對(duì)自己將來(lái)的事物之間無(wú)法進(jìn)行實(shí)地調(diào)查了解。

　　這為開(kāi)發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳相關(guān)資料信息誤導(dǎo)學(xué)生甚至欺騙消費(fèi)者或事后擅自變更管理設(shè)計(jì)、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。上述原因?qū)е聦?shí)物房基準(zhǔn)價(jià)格與預(yù)售房基準(zhǔn)價(jià)格不匹配，消費(fèi)者在此類合同糾紛中往往得不到有效保護(hù)，即使通過(guò)訴訟手段彌補(bǔ)了一些權(quán)益損失，但消費(fèi)者面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　在預(yù)售制度下，住房企業(yè)在住房中尚未能夠占用購(gòu)房者的資金，資金壓力大大緩解，房地產(chǎn)業(yè)日益成為一種高度杠桿化的金融活動(dòng)類別。此外，預(yù)售制度下，購(gòu)房者容易跟隨住房質(zhì)量等方面的糾紛成為弱勢(shì)群體。

　　房地產(chǎn)預(yù)售制度存在違約風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行信貸資金和購(gòu)房者承擔(dān)。房地產(chǎn)預(yù)售制度在降低開(kāi)發(fā)商門檻的同時(shí)，也讓一些不具備開(kāi)發(fā)商實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，擾亂了正常的經(jīng)營(yíng)秩序。

　　而且一旦開(kāi)發(fā)商投資出現(xiàn)問(wèn)題，銀行和購(gòu)房者都會(huì)成為開(kāi)發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和受害者。預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很多好處，最重要的是減少資金占用，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)高杠桿管理的制度基礎(chǔ)。但是，它的缺點(diǎn)也是非常明顯的。預(yù)售宣傳和現(xiàn)房的質(zhì)量差異導(dǎo)致了很多糾紛。

　　上海律師提醒大家，一些無(wú)良開(kāi)發(fā)商甚至占用預(yù)售資金，無(wú)法按照合同規(guī)定的時(shí)間交房。房產(chǎn)糾紛不同于其他經(jīng)濟(jì)糾紛，同樣的糾紛往往涉及更多的人。從收益與風(fēng)險(xiǎn)匹配的角度來(lái)看，在預(yù)售制度下，一旦開(kāi)發(fā)商違約引發(fā)群體性事件，政府將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。